Asimmetrie informative e mercato immobiliare

Asimmetrie informative e mercato immobiliare

Molti analisti attribuiscono la crisi finanziaria del 2008 alla poca conoscenza che gli investitori, anche importanti, grandi, professionali ed "istituzionali", avevano dei prodotti finanziari che vendevano loro le banche di investimento USA. Sopratutto gli europei compravano a man bassa della "carta" che doveva essere ipergarantita come un bund tedesco ma che in realtà al proprio interno conteneva delle "promesse di pagamento", i famosi mutui sub-prime, fatte da persone e famiglie senza patrimonio, senza reddito e a volte che non avevano manco presentato una documentazione completa per ottenere il finanzimaneto stesso.

Quello delle asimmetrie informative, ovvero del diverso grado di conoscenza di un prodotto finanziario tra chi lo compra e chi lo vende (e magari lo ha anche prodotto) è un tema rilevantissimo non solo in teoria della finanza ma nella pratica quotidiana dei policiy makers e delle authority il cui compito è quello di vigilare che il minimo di "sole" arrivino agli investitori "retail", ovvero tutti noi.

Pur essendo nel settore immobiliare da quindici anni - i più anziani di noi di Housingmilan - non abbiamo mai sentito parlare di questo tema da parte degli operatori, e la motivazione è chiara: più e' la differenza di consapevolezza e conoscenza tra "noi professionisti" ed i nostri clienti, maggiore è il nostro potere nella gestione della transazione, visto che noi "sappiamo" ed il nostro interlocutore no.

Facciamo un elenco dei principali gruppi di informazioni quando trattiamo un immobile:

- situazione catastale-urbanistica dell'immobile

- situazione ipotecaria dello stesso, se il bene ha dei "gravami" e quindi dei "debiti" legato ad esso al di la' della persona che tali debiti ha prodotto

- situazione dell'inquilinato del palazzo e del "vicinato" in cui l'immobile è inserito: se vi sono problemi di sicurezza, se ci sono persone chiassose, se ci sono cronici problemi di trasporto, etc

- situazione di manutenzione tecnica dell'immobile che andiamo a comprare (ipotizzando si tratti di un appartamento all'interno di un condominio) e del palazzo in cui è inserito (al di la' delle spese deliberate, che tutti chiedono, se il tetto è da mettere a posto e costa 200k EUR, prima o poi quei soldi dovranno essere pagati e sarà il nuovo proprietario a farsene carico

Vediamo gruppo per gruppo quale sia il migliore atteggiamento da tenere, dove ci siano già efficaci tutele per il risparmiatore-famiglia che compra e dove invece bisogna metterci un po' di grano salis in proprio.

- situazione catastale-urbanistica dell'immobile

Nel momento in cui un immobile è di vostro interesse, l'agente immobiliare che ve lo propone ha come minimo una visura catastale dello stesso, dall'identificativo catastale un tecnico di vostra fiducia - importantissimo perchè non allinato agli interessi dell'agente che NON è vostro consulente - a meno di relazioni di lungo periodo - ma venditore "mordi e fuggi" - può facilmente estrarre la planimetria dal catatsto in formato elettronico e controllare che la situazione della casa collimi con quella dichiarata. Meno facile è il controllo urbanistico dell'immobile stesso, l'urbanistica è a livello comunale e non nazionale, e i due database non si parlano. Per fare un controllo in tal senso - una delle maggiori matrici di problematicità nelle transazioni immobiliari - dobbiamo chiedere al venditore, tramite l'agente che ci segue, il rogito e lì far controllare dal tecnico che tutto sia ok.

 

- situazione ipotecari, presenza di gravami, problemi fallimenatri del venditore etc

Anche su questo punto che genera forse più preoccupazioni di quanto dovrebbe, avendo un pubblico registro a cui fare riferimento, non abbiamo difficoltà a controllare - tramite nostro tecnico o anche facendoci produrre una visura dall'agente - la "pulizia" dell'immobile in tal senso. Perchè un gravame sia "opponibile a terzi" è necessario che figuri su questi pubblici registri, se l'immobile risulta pulito, al di la' della pessima nomea o impressione avuta dal venditore, non dobbiamo preoccuparci.

 

- vicini di casa, inquilinato, vicinato

Questo è uno degli elementi di asimmetria informativa più richiamati nei blog immobiliari statunitensi: pensiamo solo al venditore che è stato portato a vendere dalla disperazione di avere un vicino intrattabile, maleducato e rumoroso ... quello che appare la casa dei sogni si può presto tramutare in quella dei nostri incubi. In questo caso non c'e' tecnico che ci puo' aiutare, ma un paio di accorgimenti da usare. A livello di vicinato in senso allargato, basta passarci tanto tempo e nei vari momenti della giornata, sedersi ad un tavolo di caffè, direttamente su strada e vedere cosa accade. In genere poi la ricerca della casa in una città come Milano è proprio motivata dal fatto di essere molto convinti su un determinato quartiere. A livello di singolo palazzo suggeriamo due tipi di strategie: avere la possibilità di confrontarsi con l'amministratore condominiale in merito ad eventuale presenza di morosi nel condominio, spesso indice di degrado dell'inquilinato: non vogliamo certo trovarci in palazzina di 10 appartamenti dove solo 3 persone pagano regolermente le spese condominiali!

Altro accorgimento che usiamo, e suggeriamo ai nostri clienti, è quello di fare due chiacchere con la portinaia, magari presentandosi come "nuovi proprietari", con quantomeno un compromesso già fatto. La stessa si sentirà a suo aio nell'aprirsi e chi meglio di lei conosce pregi e magagne delle persone che vivono nel palazzo?! Quello che bisong aevitare a tutti i costi soono i vicini di casa "tossici" che rendono brutto l'abitare una casa e difficile il mettere a reddito un immobile per la loro intransigenza rispetto a comportamenti, anche normalissimi, dei nostri inquilini.

 

- situazione "tecnica" dell'immobile, sua manutenzione e stato di eventuale degrado del palazzo in cui è inserito

Su questo punto noi abbiamo un approccio "francese"; la Francia è un paese in cui se si desidera vendere la propria abitazione bisogna fare compilare da un tecnico una lunga e dettagliatissima "carta di identità tecnica" dell'immobile, dove si analizzano dai principali impianti della casa fino alla qualità della pittura utilizzata per le diverse pareti. Una cosa che ci ha sempre sorpreso è come le persone acquistino abitazioni "fidandosi" delle storie raccontate dagli agenti immobiliari - spesso e volentieri assolutamente impreparati dal lato tecnico per il venire da esperienze educative del tutto diverse - senza neanche far mostrare quello che sarà il più importante investimento della propria vita ad un tecnico di fiducia. Le spese di ristrutturazioni che quasi sempre una casa "usuta" richiede possono arrivare a cifre considerevoli a volte mutando il giudizio di convenienza raggiunto su un dato immobile. Anche il palazzo all'interno di cui l'immobile è inserito è tema delicatissimo, il fatto che le decisioni relative ad esso siano sottoposte alla "democraticità" delle scelte assembleari non deve farci dimenticare che se un domani il tetto sarà da cambiare, saremo noi come nuovi proprietari della casa a dovercene fare carico. Le persone sottostimano la rischiosità di questo aspetto e, giusto per portare un esempio ad effetto, citiamo il caso di nostro cliente che a Milano, centro, compra 7 anni fa casa nuova direttamente dalla società immobiliare costruttrice. L'idea era quella di avere pagato più del mercato dell'usato in cambio di almeno 20 anni di tranquillità e di assenza o quasi di interventi straordinari. Bene, due mesi fa riceve il consuntivo condominaile di quest'anno che include l'intervento di rifacimento totale delle facciate che erano state fatte con materiale non adatto: 50k EUR per unità immobiliare. Attenzione sia alla casa che al palazzo di cui questa fa parte prima di "tirare il grilletto" dell'acquisto.  

 

L'informazione nell'economia di ogi è il bene più preziosa, facciamo tutto quello che è nelle nostre possibilità per affrontare un investimento come quello dell'acquisto di un immobile per averne il più possibile; non si potranno mai evitare sorprese spiacevoli che possono occorrere, ma facciamo di tutto per non incappare in trappole che, con la proverbiale diligenza del buon padre di famiglia, avremmo potuto assolutamente evitare.

Siamo aperti ad ascoltare vostri commenti e suggerimenti in meriot ai punti di cui sopra, come sempre la nostra mail è: info@housingmilan.com

 

 

 

 

   

BreraRent: immobili residenziali in locazione in zona Accademia Brera
Faq: