Proptech: una veloce disamina

Proptech: una veloce disamina

Miliardi di euro sono stati investiti negli anni recenti nel settore che vede la tecnologia voler trasformare il mercato immobiliare come lo conosciamo: il proptech.

Se fino ad un paio di anni fa il settore era di fatto in mano a:

- portali generalisti, come Immobiliare.it ed Idealista.it

- decine di migliaia di agenzie immobiliari piccole e piccolissime, spesso legate fra di loro in network di franchising

oggi gli operatori sono diversi, anche se a farla da padrone come intermediazione rimangono le agenzie immobiliari tradizionali  e come canali promozionali i buoni vecchi portali.

Chi sono oggi i nuovi player del mercato che si sono aggiunti a quelli tradizionali di cui sopra?

Proviamo a farne una lista, associando ad ogni tipolgia un nostro veloce commento, con l'idea di dedicare poi ad ognuno un post dedicato (per alcuni lo abbiamo già fatto, vedi Casavo e promotori di token):

- instant buyer immobiliari come Casavo, che di fatto è il primo esempio di "dealer" nel mercato immobiliare italiano sul prodotto usato. Qui c'e' sicuramente molta tecnologia perchè per chiudere una transazione Casavo dichiara di processare ben 100 valutazioni, e perchè la cosa sia economica deve avvenire nella maniera più efficiente e cost effective possibile, nonchè essere precisa per non far sì che da quell'unico deal si perda anzichè guadagnare; ma la vera innovazione è l'essersi messi a fare gli "immobiliaristi" con un approccio industrial-finanziario, volendo creare un brand per cui il famoso venditore dontwanter si possa affidare con sicurezza sapendo che in tempi brevi si addiviene ad una definizione della vendita del proprio immobile. Come già detto nel post che abbiamo dedicato a questa startup, il riischio è quello che il mercato si muova molto nel momento in cui abbiamo "in pancia" parecchio inventario che stiamo cercando di vendere. Se il fenomeno coronavirus porta ad un ribasso delle case del 20%, non avendo potuto hedgiarsi con nessuno strumento finanziario, molto probabilmente si rischia di fare un bagno di sangue, ecco perchè siamo più dell'idea di investire nell'equity di una società così piuttosto che nella parte di debito della struttura di capitale.

- discount brokers online ... non stiamo manco ad elencarli visto il disprezzo che abbiamo verso quasi tutto il comparto. Qui non c'e' nessuna nuova tecnologia ma solo l'utilizzo del web mettendosi dietro ad un supposto "nuovo modo di operare" che non consiste altro che nell'andare a caccia di incarichi promettendo al venditore e locatore di lavorare gratis per loro facendo pagare il servizio alla controparte che di fatto non ci sceglie. Poche o nulle barriere all'ingresso, una società simile all'altra, una ricerca di agenti immobiliari sul terriotrio che non può che convincere i più deboli del settore ... insomma un disastro economico annunciato, inutile parlarne oltre.

- siti di annunci da privati: idea non certo nuova, testata 1000 volte sempre finendo in un bagno di sangue. Sembra banale disintermediare le agenzie e le alte richieste in termini di provvigioni ma non ci si riesce per un semplice motivo: il prezzo di vendita lo scelgono i venditori stessi e questi siti finiscono sempre per diventare ricettacoli di case belle o brutte ma sempre proposte a prezzi assolutamente fuori mercato. La vera innovazione qui sarebbe quella di avere un motore di valutazione magari basato su big data ed intelligenza artificiale che stabilisca un prezzo massimo richiedibile: vuoi chiedere più di tale ammontare, l'annuncio non viene pubblicato. Anche qui ci aspettiamo il solito nulla di fatto.

- tecnologie varie di visita immobiliare "in remoto". Se ne fa un gran parlare in questo periodo di pandemia, visite virtuali, viste tridimensionali, ambienti immersivi e chi puiù ne ha più ne metta ... tutta tecnologia che si conosce da tempo e che come unico effetto può avere quello di incentivare il cliente A di visitare la casa proposta in questo modo trasparente rispetto a quella fotografata solo dalla strada per privacy, ma di certo non porterà mai a comprare un immobile solo avendolo visitato virtualmente. QUeste tecnologie poi sono di fatto commoditizzate, sono aperte a tutti, non c'e' uno stadard di riferimento che possa imporsi, non ci aspettiamo quindi nessuno exploit particolare. Siamo fermi alla convinzione che per proporre un immobile, in vendita o locazione che sia, il metodo migliore sia una bella e completa galleria di foto, con home staging degli ambienti secondo il target atteso della clientela, e un paio di video ... tutto il di più serve a poco e può anzi far indirizzare la clientela migliore su altre soluzioni da cui vengono "stimolati" ma su cui non hanno tutte le informazioni di un virtual tour.

- parcellizazzione immobiliare in tokens, blockchain e compagnia cantante. Anche questo è un tema che abbiamo già trattato in un precedente post: si ritiene a ragione che il mercato immobiliare abbia un'importanza macroeconomica altissima e sia caratartterizzato da una illiquidità importante che ne blocca la efficienza, e si prova a facilitarla creando un mercato di particelle di un immobile come se fossero azioni di una società quotata, tipo "mi compro un millesimo del tuo bilocale a Milano" ... idea buona in teoria, pessima in pratica, vi rimandiamo al post dedicato per un approfondimento sul tema

- piattaforme di short term bookings, a' la AirBNB. Anche qui di tecnologia "nuova" ce n'e' poca, di fatto trattasi di siti internet dove gli utenti pubblicano la loro casa da "vendere" (in questo caso affittare a breve termine) come se si fosse su Ebay. A differenza di siti di basso livello, quelli più accorti si premurano che la qualità delle immagini sia buona perchè rende il sito più appealing, ma di fatto sono tutti uguali, uno vale l'altro ... solo AirBNB si stacca dagli altri come riconoscibilità internazionale e molti operatori italiani di short term rent addirittura rinunciano a proprie piattaforme per basarsi solo su quella di AirBNB ... chiara strategia che porta sin dalla costituzione societaria ad essere inutili e scomparire presto ... anche qui manco a dire non ci aspettiamo grandi cose.

- società che cavalcano l'attuale fenomeno dei coworking, del diverso modo di lavorare che sempre più persone singole freelance e società anche di grandi dimensioni stanno facendo loro. Il nome per antonomasia da citare in questo settore è sicuramente WeWork, realtà internazionale superfinanziata dai fondi di venture capital che anche nella capitale lombarda vede diversi asset importanti con il proprio brand in pieno centro. Si sottolinea sempre come WeWork abbia collezionato negli anni un sacco di dati che le consetno di rispndere alle esigenze della clientela in maniera veloce e quasi prevedendo i bisogni di quest'ultima, di come sia "tech" come società ... la realtà è che campano dal margine di subaffitto del prendere uno spazio uso ufficio "all'ingrosso" e andandolo a "rivendere al dettaglio" e con varie metodologie di utilizzo a una grande platea di clientela. I guai finanziari di WeWork sono su tutti i quotidiani finanziari, quindi inutili citarli qui, solo sottolineaimo - avendo tra i nostri contributori un'agenzia che si occupa solo di coworking - come non vi sia nessuna economia di scala nell'avere 10 coworking rispetto ad averne uno di dimensioni adeguate. Le operatrici fisiche interne sono le medesime e non possono essere sacrificate se non a discapito della qualità del servizio dato agli utenti in loco, e volendo costruire un'esperienza sempre diversa, anche in termini di dimensione di acquisto di arredo non vediamo grandi economie di scala. Anche qui dalle proptech ci aspettiamo poco, nasceranno sì operatori e franchising di successo ma con poca leva tecnologica e molta invece capacità imprenditoriale di soddisfare il cliente rispondendo ai suoi bisogni, sempre cangianti.

 

La tecnologia può di certo facilitare il lavoro di intermediazione immobiliare, ma la sola tecnologia di sicuro non risucirà a sostituire in toto l'operato di migliaia di operatori con conoscenze locali specifiche, in possesso di uno storico di transazioni effettuate che di fatto è un database proprietario non accessibile da terzi e con legami relazionali rodati in un settore dove le relazioni sono, quasi, tutto. 

Ci siamo persi qualcosa di importante? Segnalateci delle società del proptech o dei microsettori che ci sono sfuggiti e che ritenete meritevoli di analisi, ben volentieri le prenderemo in considerazioni aggiornando il post. Come sempre vi invitiamo a scriverci a: info@housingmilan.com

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