Il motivo per cui le agenzie in franchising non dominano il mondo delle locazioni

Il motivo per cui le agenzie in franchising non dominano il mondo delle locazioni

All'inizio della nostra carriera nel mondo immobiliare ci eravamo sorpresi, e di parecchio, nel constatare che le agenzie, tante, presenti sul terriorio con i vari franchising che la fanno da maggiore - e che in qualche modo segnano il modo dell'operare dell'agente immobiliare oggi, nel bene e nel male - non abbiano in mano il mercato delle locazioni residenziali a lungo termine.

Se guardiamo ad un portale immobiliare vediamo che una agenzia con territorio definito ha spesso piu' vendite che locazioni, cosa alquanto sorprendente se si pensa che la locazione e' un business ricorrente in qualche modo e che quindi la società che è presente in un dato territorio e lo conosce bene non fatica poi a fidelizzare la clientela, molta della quale ha comprato da lei l'immobile da locare.

Perchè i nefasti agenti che "fanno zona", ovvero ti citofonano mentre stai mangiando alle 8 di sera ti chiedono se "vendi" casa e mai se sei intenzionato a metterla in locazione? Semplice, perche' l'ultimo anello della catena alimentare delle stesse, ovvero il personaggio che ti citofona, non ha nessun incentivo nel farlo. Il guadagno su una locazione ed il lavoro che questa comporta non ripagano della fatica che condurre la chiusura con successo del deal richiederebbe e quindi tanto vale puntare sulla vendita, fatturo il mio 3% per parte, senza collaborare con nessun'altra agenzia, ovviamente, e come agente che ha condotto l'affare mi porto a casa il 25% di quello che ho generato. Se fatturo 15,000 EUR, come agente guadagno quindi poco più di 3,000 EUR, vendendo un immobile, parliamo di bilocale, ogni due mesi, posso dire di guadagnare bene e sono tranquillo. Questa e' la motivazione, lato agenzia, ma vediamo adesso il perchè molti clienti proprietari abbiano avuto problemi con le locazioni chiuse da queste agenzie e non si affidino a loro per alcun motivo, pur avendo - o meglio avendo dovuto - acquistare tramite le stesse l'immobile in questione.

Lo spieghiamo con un esempio concreto. Zona Bocconi, una delle zone migliori come locazione ad universitari dell'intera città, dove anche un trilocale oltre la circonvallazione, in zona semiperiferica, puo' tranquillamente arrivare a 1200-1400 EUR al mese di locazione. La nostra cliente affida ad una catena specializzata sulle locazioni (pensate un po') il trilocale da 90mq ricevuto in eredità da una parente, lo stesso si libera a Marzo, periodo di non picco di richiesta da parte degli universitari, che sono di certo più attivi a Settembre e Gennaio. Ciònondimeno, l'agenzia trova subito un conduttore, famiglia del Bangladesh di tre persone, buone referenze. Gli stessi non richiedono alcun intervento nell'appartamento, che viene locato a 1000 EUR al mese compreso spese. L'agenzia prende giustamente le provvigioni pattuite e sparisce. Cosa succede, che non solo i signori sono pessimi pagatori ma che usano una delle due stanze come location per aiutare - a pagamento - connazionali per il ricongiungimento famigliare, nei 7 anni di questa locazione sono passati dall'immobile quasi 70 persone che vi hanno risieduto. Il canone di locazione non e' mai stato pagato in orario, al momento i signori sono indietro di un anno e mezzo. Insomma, un disastrio a cui si aggiungono le lamentele dei vicini che di certo non sono contenti di questo via vai di persone per non parlare dell'odore di alcuni piatti "etnici". Ironia della sorta, accanto a questo appartamento, si libera identico immobile due anni dopo, ci viene mostrato, suggeriamo di rifare il bagno e di arredarlo completamente. Lo lochiamo a due studenti della Boccni, situata a 5 minuti a piedi dallo stabile e ad oggi siamo gia' al terzo gruppo di conduttori che lo affitta ad un prezzo di 1400 EUR al mese senza che vi sia stato nessun ritardo nei pagamenti o nessun tipo di problema comportamentale.

Cerchiamo di capire le motivazioni di tutto ciò. Nei franchising si assiste ad uno dei turnover di personale più alti che esista nel nostro paese; non conosco statistiche precise ma aneddoticamente possiamo dire che i più non durano oltre i 12 mesi. Non si fatica quindi a capire che la visione di lungo periodo manchi totalmente nellle risorse umane che vi operano e che quindi, non tanto nella vendita dove la cosa muore li', ma nella locazione dove si stilano, nella più light delle ipotesi, contratti che implicano rapporti che interessano almeno 8 anni.

Questo vuol dire che il primo conduttore che arriva e che riusciamo a"piazzare" alla proprietaria e che in qualche modo "minimizza" il tempo impiegato, e' quello per noi migliore e da portare avanti. Eventuali problematiche future nascenti dal rapporto locativo non sono di nostro interesse perchè sappiamo già, e nel maggiore dei casi e' cosi', che ci occuperemo di altro. 

Prospettiva diametralmente opposta ha il singolo agente immobiliare titolare del suo piccolo "negozio", per cui le locazioni sono il business ricorrente per cui in assenza di vendite "paga" i costi di gestione dello stesso e per cui la fidelizzazione dei cliente e le buone referenze che questi spargono sono la linfa vitale che egli usa per aumentare il suo parco clienti. 

Quando affidate la vostra casa ad un agente per trovarvi un conduttore, ma la cosa vale anche e sopratutto nel commerciale, chiedetegli da quanto tempo fa questo lavoro e chiedetevi se pensate che tra 4-6 anni lo ritroverete li' o a gestire un negozio di sigarette elettroniche. Nel secondo caso, ringraziate e passate oltre.

Per cndividere con noi le vostre esperienze, positive e negative, con le agenzie immobiliari, come al solito, scriveteci a: info@housingmilan.com 

 

 

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