Nuovi Studentati e loro effetto sul mercato delle locazioni nelle zone universitarie

Nuovi Studentati e loro effetto sul mercato delle locazioni nelle zone universitarie

Un recente studio della società di brokerage internazionale nel settore immobiliare JLL, risalente ad Ottobre scorso, ha sotolineato per l'ennesima volta come il settore degli studentati sia uno dei più attrattivi per gli investitori che guardino al continente europeo.

In molti paesi, l'Italia in primis, l'offerta di posti letto di questa tipologi, e sopratutto di qualità alta, è molto basso. La domanda da parte degli studenti universitari che ogni anno vengono nel nostro paese è molto alta, si parla di 100,000 persone l'anno a cui aggiungere 20,000 studenti che vengono nel nostro paese tutti gli anni per i programmi di Erasmus, quindi per pochi mesi di "scambio".

Strutturalmente creare centri ricettivi di 3-500 posti letto, moderni, con look di design ed accattivanti, in zone ben connesse con i principali centri di interesse di chi li occupa, è investimento che fa assolutamente senso. Nel nostro paese questo trend è nato un 5 anni fa ed è ormai prossimo l'arrivo sul mercato del grosso delle strutture ideate in tal senso.

Una cosa importante da tenere presente è di prendere in considerazione questo business e la struttura del mercato astraendo dalla situazione in essere oggi, dove la domanda è pressochè nulla, il coronavirus è prossimo alla terza ondata nel nostro paese e molto probabilmente per l'intero 2021 la situazione camnierà di poco o nulla. Stiamo guardando ad un mondo post coronavirus, dove il problema della pandeia è stato risolto, in cui è stata raggiunta l'immunità di gregge e quindi si possa tranquillamente tornare a viaggiare e vivere "insieme" in strutture ricettive condivise senza doversi preoccupare di non toccare porte o utilizzare servizi igienici.

Il modo in cui vogliamo affrontare questo discorso è quello di metterci letteralmente nei panni di un ragazzo, e della sua famiglia, che dall'estero decide di venire a Milano a studiare, per comodità scegliamo l'Università Bocconi che da anni è la regina in città in termini di numero di stranieri attratti ad iscriversi nel suo ateneo  

Dopo aver considerato pro e contro di diverse destinazioni per i primi 3 anni di studi universitari, tra Barcellona, Londra, Francoforte e Milano, il nostro ragazzo decide di venire a Milano alla Bocconi, università sempre al top nelle graduatorie europee, situata in una delle nazioni più piacevoli dove passare gli anni universitari con l'abbondanza di città d'arte e luoghi interessanti da vedere che contraddistinguono il nostro paese.

Una volta deciso e "bloccata" l'iscrizione universitaria si pone il problema di dove andare a vivere, i posti messi a disposizione negli  studentati dell'università sono in genere molto pochi e tendono giustamente a privilegiare gli studenti nelle fasce di reddito più basse.

Lo studente, in maniera del tutto autonoma, e con poco o nullo aiuto da parte dell'università, viene lasciato a cercare una sistemazione guardando principalmente quello che si trova online. Online trova, oltre a 2-3 agenzie con un'ottima visibilità sulla zona Bocconi e sulle parole chiave legate ad essa i portali principali di ricerca, Immobiliare.it in primis.

Su immobiliare.it seleziona una decina di case di interesse, per posizione e prezzo. Chiamando al telefono gli agenti immobiliari che se ne occupano scopre che il 40% degli stessi non parla inglese, quindi ancorchè le case siano disponibili è impossibile per le stesse inizare una concreta trattativa.

Per prendere un appartamento dovrà quindi venire in Italia, magari trovando il tempo da un ultimo anno di superiori in cui uno è preso con la preparazione della maturità, dovrà organizzarsi molto probabilmente a venire con lui anche un genitore, essendo la scelta di un alloggio e la firma di un contratto di locazione 4+4 una cosa che va considerata con cura, financo la fonte di truffe che ancora a decine avvengono ad ogni semestre a spese di incauti studenti stranieri che si fidano del primo sito di offerte e di qualcuno che l'inglese lo parla anche fin troppo bene.

Una volta "chiuso il contratto" si torna a casa. La faccenda casa riprende all'inizio del contratto di locazione dove si viene a prendere possesso della stessa, dopo aver bonificato tre mesi di locazione al proprietario come deposito cauzionale senza aver forse mai avuto l'occasione di incontrarlo di persona, e con la consegna delle chiavi nascono altre cose da risolvere: voltura o apertura dei contratti di luce e gas, ed installazione del wi-fi di internet che quasi sempre non è presente nelle case e che spesso comporta anche la necessità di aprire un conto corrente in una banca italiana per poter essere portato a termine. Dimenticavo, ma è una delle cose a noi più care, il prendere un alloggio sul libero mercato comporta anche l'esborso della fee di agenzia che va dal 10 al 15% del canone di locazione annuale, più IVA, che a conti fatti per le tasche dellla famiglia del ragazzo significano da una mensilità e mezza due pagate all'intermediario per una casa che non è detto che serva per tutti i 3 o 4 anni universitari.

Non è da poi sottovalutare il tipo di rapporto che il conduttore, ragazzo straniero, ha con l'alloggio che occupa: egli ne è anche il custode, e a causa della lontananza del proprietario che magari risiede nel sud Italia e non ha persone di fiducia a Milano (l'agente dopo aver preso i soldi, si sà, si è volatilizzato) è tenuto a prendersi cura della casa stessa. Un esempio? Si rompe la caldaia, certo paga il proprietario e nessun onere a carico dello studente ma l'aspettare il tecnico che nona rriva, magari rinvia l'appuntamento o non si presenta senza arrivare tocca comunque al lui. Stessa cosa per problemi elettrici, molto gravi e su cui intervenire subito per l'incolumità dell'occupante e a fastidisoi problemi idraulici, dove magari l'acqua calda viene a mancare per giorni.

Anche la fine del rapporto di locazione è una cosa non banale nel caso della locazione di una casa da un generico privato, l'immobile deve essere consegnato, nella generalità dei casi, imbiancato come uno lo ha ricevuto, ma trovare un imbianchino che parli inglese e che non tiri una "sola" è comunque un dispiego di tempo che tocca interamente all'inquilino che forse vorrebbe fare altro nel mentre, pensando alla sua vita futura nella nuova città in cui si sposta o al suo nuovo lavoro, primo dopo il periodo di studi universitari. La consegna della casa può andare incontro a richieste e reclami da parte del proprietario o da parte di chi ne fa le veci ingiustificati, portando al trattenimento di parte del deposito cauzionale versato all'iniziio della locazione che di fatto si va ad aggiungere alle spese di cui sopra in maniera inaspettata. Inutile parlare di ricorsi legali od altro, trattasi sempre di poche centinaia di euro o al massimo un migliaio, non avrebbe senso anche solo interpellare un legale per queste piccole cifre.

Vediamo invece come procede la locazione di una suite o camere in un moderno studentato universitario. Sempre sul web si trovano le informazioni del detto studentato con una grande ricchezza di fotografie, tutti i contatti possibili, con al di la' del filo parlanti flienti in diverse lingue, e magari un bel repository di referenze della location, verificate, da parte di decine e decina di studenti che li' sono stati negli anni precedenti. Lo studente chiama, gli viene mostrato l'eventuale contratto, in inglese (a differenza dell'italiano usato nei normali contratti di locazione che cmabiando sempre non avrebbe senso far tradurre ufficialmente volta per volta ad ogni nuova locazione), si decide di prendere la camera per una dato numero di mesi, magari inferiori ai 12 spesso rochiesti come minimo nelle agenzie tradizionali quindi non andando ad oberare la famiglia dei due mesi estivi di Luglio e dAgosto in cui la casa non viene utilizzata per l'Università. Si paga il primo mese e quello è tutto, non vengono richiesti versamenti specifici per il deposito cauzionale. Nessuno è dovuto venire a Milano e si ha una semplice conferma, da parte dell'istituto stesso, per mail.

Si viene a Milano, si utilizza la camera che presenta un costo "utto incluso", quindi nessuna preoccupazione o discussione sui consumi o sull'utilizzo di internet. La struttura presenta anche la possibilità di avere a poca spesa una palestra ed un servizio di mensa, per cui l'assenza della cucina dalla camera da letto diventa paradossalmente un pro e non un contro. Finita la locazione stessa si lascia la camera, si smette di pagare e si chiude tutto. I genitori, a meno di non essere voluti venire a fare un po' di shopping a MIlano, non sono mai dovuti venire in città ed il tutto è stato gestito in remoto.

Qualcuno si chiederà: ma se è così bello stare in studentato, perchè ogni anno migliaia di studenti scelgono di andare a vivere in case indipendenti e non in questi meravigliosi studentati?

Semplice, perchè fino ad ogi nella nostra città gli studentati erano roba sfigatissima, sporchi, brutti, in posizioni improponibili, spesso piccoli residence falliti trasformati in studentati dove tutto era finalizzato a fregare il povero cliente con mille balzelli, ma adesso a Milano su questo settore, come dice lo studio di JLL sono arrivati centinai di milioni di euro, e le cose cambiano.

Studentati grandi innanzitutto, dove il gestore può raggiungere delle economie di scala interessanti che rendano la cosa economicamente attrattiva. Belli, moderni, internazionali non perchè ci sono capitati due ragazze inglesi ma perchè l'85% degli ospiti non parla italiano, quindi attrattivi anche per il ragazzo italiano che desideri migliorare il proprio inglese anche nel tempo libero.

Altro aspetto da non sottostimare è che i tre anni universitari oggi non sono quasi mai tre anni vissuti tutti nello stesso posto, ma spesso un anno a Milano, un anno in scambio, e poi un altro anno a Milano. Il contratto 4+4 che ancora oggi viene usato per normare questo tipo di necessità di permanenza non è il top a tutti gli effetti.

Gli studentati internazionali diverranno il price maker del settore delle locazioni studentesche, non sarà pensabile operare e prezzare il proprio bilocalino in locazione senza considerare il prezzo praticato in queste strutture e anche le metodologie di locazione utilizzate.

Prendiamo un bilocalino oggi a MIlano in zona universitaria, pensiamo a Corso San Gottardo, Navigli - Bocconi.

Prezzo di locazione di 900 EUR, spese condiminiali 100 EUR,  costo di utenze tra luce e gas 100 EUR, internet 30 EUR, costo dell'agenzia se uno si trattiene solo un anno in casa e quindi la fee viene spalmanta sui 12 mesi 170 EUR, totale: 1300 EUR al mese

Se questi studentati usciranno con prezzi sopra i 1300 EUR al mese, non ci andrà nessuno o quasi e possiamo quindi non considerarli. Se dovessero uscire a meno di 750-800 EUR al mese, ci sarà la fila per entrarci, stante la flessibilità di locazione ipotizzata sopra, ma penso che l'interessante sarà nel momento in cui i gestoti-proprietari degli stessi li mettereanno tra gli 850-950 EUR. Per strutture di 400 posti letto parliamo di introiti annuali, solo da locazioni, di 4,5 MLN di EUR l'anno...non poca cosa.

Effetti degli studentati

- sparisce il mercato del medium term rent, tutti gli studenti Erasmus che oggi non trovano una risposta in termini ricettivi in città troveranno negli studentati il luogo ideale in cui trattenersi 4-6 mesi, spendendo il giursto e senza nessun tipo di bsttimento che non avrebbe senso avere per un periodo così breve ... addio AirBNB per chi speculava su questa fonte di domanda

- il prezzo praticati dagli stessi costituirà una sorta di "cap" per tutte le soluzioni abitative in linea con quello da loro proposto, parlo di monolocali e piccoli bilocali che siano piu' da single che da coppie. Se oggi hai un bilo da 40 mq sui Navigli che affitti a 1200 EUR al mese, un domani dovrai abbassare il prezzo o lasciare la casa vuota sine die

- gli studentati potrebbe sottrarre al mercato delle abitazioni "da privati" (intermediate o meno da agenzie immobiliari) la clientela migliore, quella di studenti stranieri di ottima famiglia per cui 2 o 300 EU al mese di spesa in iù si notano poco o nulla, questo in particolare nel primo anno universitario, quando uno conosce meno la città e non ha amici nel proprio corso di studi

- la differenza di smoothness (diciamo fluidità) della procedura di locazione del mercato delle locazioni tradizionali rispetto alla efficienza degli studentati porterà sicuramente a dei cmabiamenti di operatività da parte degli operatori, e su questo siamo al lavoro tutti i giorni, sopratutto in questo lungo periodo di riflessione a mercato rallentato. La casa vecchia e mal arredata della vecchietta che vuole conoscere i propri inquilini e sapere vita morte e miracoli della famiglie di questi ultimi rischia di non trovare più alcuna domanda se non a prezzi di molto inferiori al canone di locazione di mercato

- il co-living che è esploso negli ultimi anni, ovvero il prendere grandi appartamenti e trasformarli in dormitori per studenti con camere singole, trend potentissimo che si avvantaggiava proprio della assenza di studentati, andrà a morire. Non avrà più senso stare in camerette ridottissime che l'ooperatore del caso ha realizzato per "speculare" sulla locazione a lungo termine che si è garantito con il proprietario, quando allo stesso prezzo ho una bella camera e bagno privato in una struttura dotata di tutto edove anche lì faccio amicizia e arricchisco la mia vita sociale dal semplice viverci dentro. Queste soluzioni sopravviveranno a canoni molto più bassi e richiamando la clientela più bassa, quella che sceglie il coliving perchè non si può permettere altro, con tutti i rischi di credito che questo tipo di situazione comporta

 

Gli studentati internazionali che stanno per essere aperti in città, così come i condo hotel di società straniere, sono nuovi player che modificano in maniera sostanziale l'offerta abitativa in città, non sarà più ipotizzabile tra 2 o 3 anni gestire delle proprietà in locazione a Milano senza fare i conti con essi, con i loro prezzi e sopratutto con il loro modo di operare.

Come sempre siamo a vostra disposizione per eventuali vostre riflessioni su quanto da noi esposto sopra, o vostre considerazioni ulteriori. La nostra mail come sempre  è info@housingmilan,com

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

 

Bocconi Rent: a high-standing estate agency specialized in Bocconi University surroundings