Ma perchè si arricchiscono così pochi con la borsa?!?

Ma perchè si arricchiscono così pochi con la borsa?!?

Il web pullula di, come amiamo chiamarli noi, "fuffaguru" finanziari: persone che ti insegnano a diventare ricco investendo in borsa, comprando azioni, opzioni, bond di paesi mergenti, CFD, opzioni binarie e ... negli ultimi tempi, criptovalute.

Il fenomeno di propagandare la "borsa" genericamente intesa come il mondo degli investimenti finanziari, come la panacea di tutti i mali e come la sicura strada verso la "libertà finanziaria" cozza contro la realtà che vediamo tutti i giorni. Ci siamo chiesti quanti dei nostri tanti clienti, tutti benestanti, affluent se non high net worth individuals, si siano "arricchiti" investendo appunto in borsa.

La statistica, per nulla scientifica e completamente aneddotica che ne traiamo è la seguente: 80% si sono arrichhiti con la propria impresa, quindi con attività imprenditoriale - di prima o seconda generazione che sia - ed il 20% si è arricchita investendo i proventi di ricche professioni (farmacista, avvocato, notaio, etc) nel mercato immobiliare. Non abbiamo, almeno tra i nostri clienti e neanche nella nostra cerchia di conoscenti,  nessuno che da zero si sia "arricchito" tradando sul mercato. La cosa pare molto strana perchè va in netta controtendenza rispetto a quanto insegnato da tutti questi paraguru, che sottolineano come gli immobili oggi siano vecchi, senza valore, sottoposti a coninui prelievi da parte del fisco... insomma un asset perdente per definizione. Gli stessi "formatori" suggeriscono di evitare anche di comprare la propria casa, l'immobile in cui si abita.

Questo post tratta di un argomento molto complesso, qui ci limiteremo ad indicare alcuni bullet points cui fare riferimento per "ragionare" sul tema.

- gli immobili consentono di "andare a LEVA" sul proprio investimento, una leva che non è diversa in ammontare da quella che propongono quasi tutte le piataforme di trading oggi in voga ma che è invece completamente diversa nel suo operare. Il "leverage immobiliare" è privo del mark to market quotidiano che caratterizza invece quello finanziario: se compro un futures su un indice azionario, ogni giorno ci sarà un calcolo del margin requirment che chi gestisce il mercato stesso mi chiede per limitare al minimo il mio rischio di credito nei confronti della mia controparte. QUando ottengo un mutuo, l'immobile viene finanziato dalla banca al, mettiamo, 75% del valore di acquisto. Questo finanziamento, o meglio la vita dello stesso, è completamente indipendente dalla dinamica del prezzo del collateral - l'immobile - che lo ha reso possibile. Se vado a leva di 4 volte su un futures e il mercato mi apre al 25% sotto il prezzo di carico io ho perso tutti i mei soldi il giorno stesso, se analoga cosa accade al valore del mio immobile, se il flusso di reddito che questo produce riesce a "pagarmi" le rate di mutuo, il finanziamento non ha alcuna modifica e non vengo manco chiamato dal direttore di banca.

Il tema della leva è di enorme importanza e lo mostriamo con un esempio numerico non lontano da casi reali visti. Ipotizziamo di comprare 5 appartamenti in una palazzina e di comprarli al prezzo complessivo di 1 MLN di EUR mettendo sul piato una caparra di 100k EUR. Ipotizziamo che il ritorno "capitale" dell'investimento sia solo del 2%, quindi l'apprezzamento delle case che si realizza nei 20 anni di duata del mutuo si assolutamente conservativo, nessuna bolla o altro. Ci ritroveremo dopo 20 anni di vita dell'investimento con un asset completamente ripagato del valore di quasi 1,5 MLN di EUR, andando a fare i calcoli rispetto ai 100k EUR investiti all'inizio questo comporta un rendimento annuale del 15% ... rendimento che pchissimi fondi di investimento, anche speculativi di grande fama, sono riusciti a sostenere per così lunghi periodi.

Il finanziamento immobiliare è poi un finanziamento che si puo' sempre andare a "scalare al ribasso" rifinanziando lo stesso nel momento in cui i tassi di mercato scendono, quindi ipotizzando di avere un mutuo a tassi fissi, io so con certezza il costo massimo del mio finanziamento durante la vita dell'investimento ma non considero a suffcienza l'opzionalità (traduciamo più semplicemente "possibilità") di andare a modificare lo stesso in corso d'opera con tassi minori e quindi pagando anche di meno.   

 

- altro elemento di grande differenza, come più volte abbiamo sottolineato, è la LIQUIDITA' dei due tipi di investimento. La vulgata insegna che i mercati finanziari sono da preferire proprio per la possibilità di liquidare il proprio investimento quando si vuole e per l'avere quotidianamente il "mark to market" dell'investimento stesso. La realtà dei fatti è purtroppo ben diversa e siamo arrivati al punto di considerare la liquidità dell'investimento non un elemento di favore ma di svantaggio, questo per due motivi.

  1 - avere un investimento liquido che continua a "fare prezzo" ci porta, per come è fatta la natura umana a fare continui errori di "market riming": vendiamo quando bisogna comprare e compriamo quando invece eventualmente bisognerebbe vendere. Si narra che il famoso fondo di investimento Magellan, gestito dal mitologico gestore finanziario Peter Lynch avesse ottenuto, tra pochissimi, un rendimento annualizzato del 15%, bene la cosa che uno si aspetterebbe è che un investitore qualunque del fondo avesse negli anni ottenuto per il suo portafoglio la stessa cifra ma l'evidenza empirica ci dice che il ritorno degli investitori reatil si avvicino' al 5%, e non al 15% che il fondo avrebbe garantito a chi semplicemente restava investito per tutta la sua operatività. Il fatto di non rendersi conto quando i vostri immobili perdono valore, quando "mr market" decide che oggi valgono il 20% meno di quando li avete comprati, è un bene e non un male, perchè questa assenza di mark to market non vi fa compiere sciocchezze nella falsa certezza di risucire a "gestire l'incertezza" con il vostro operare in vendita e acquisto

  2 - avere la propria net worth investita in asset liquidi, che possano essere venduti con facilità rende tale ricchezza facilmente preda di chi di essa si voglia impossessare, e non parliamo solo di amanti o soci in affari malevoli, ma anche noi stessi che magari ci siamo infatuati dell'ultimo modello di Porsche

 

Lasciando perdere i fuffaguru e le loro chiacchere, concludiamo dicendo che siamo ben consci che in un portafoglio diversificato la componente finanziaria sia importante e forse anche prevalente, ma una "gamba" nell'immobiliare è un sostegno molto importante alla propria asset allocation, sopratutto di famiglie con grandi disponibilità, e questo non implica affatto ch le stesse solo perchè se lo possono permettere debbano rinunciare alla leva finanziaria, essa è uno strumento di ottimizzazione dei ritorni che fa più che comodo anche a chi non ha necessità di usarla. 

Office Rent Milan: immobili commerciali in locazione  basati a Milano
Faq: