Crisi dei tagli piccoli, e la conseguente morte degli speculatori immobiliari

Crisi dei tagli piccoli, e la conseguente morte degli speculatori immobiliari

Guardando le statistiche di commercializzazione delle agenzie che si occupano di vendita e partecipano a questo blog, concentrandoci sui tagli che uno volta facevano da padrone sul mercato, mono e bilocalini, non possiamo ch registrare che l'innamoramento degli italiani per questo tipo di prodotti è finito.

Abbiamo dei bilocali di 45-50mq sui Navigli, zona principe dell'investimento immobiliare milanese, in contesti di pregio, perfettamente ristrutturati, che non hanno avuto una singola chiamata o mail in 3 mesi. I prezzi a cui sono proposti sono gli stessi a cui gli appartamenti si vendevano nel giro di 45 giorni massimo nel pre-pandemia.

Cosa è successo?

Semplice che il "pied-a.terre" a Milano non è più visto come un assegno circolare, non si è più disposti a pagare 200k eur per un monolocale o 300k eur per un bilocale con la sola prospettiva di metterlo a reddito a studenti o giovani professionisti, dopo che la pandemia ha mostrato i rischi per tanto tempo non apparenti di questa strategia di investimento. La domanda di locazione è pressochè nulla, se non da parte di famiglie, che quindi cercano metrature molto più ampie, la città si è svuotata facendo venire meno anche l'indotto immobiliare generato dalle migliaia di attività come bar e ristoranti con i dipendenti che lavorano in essi.

A livello psicologico poi, l'esperienza del lockdown, ovvero della permanenza in casa forzata, ha reso consapevoli gli inquilini di come di fatto si viva male in un 30mq o in coppia in un bilocale di 45-50mq, con l'impossibilità di gestire un lavoro da remoto se entrambi i membri della coppia sono costretti a stare in casa.

Le misure adesso contano, ma chi ci rimette?

Il crollo di interesse per l'acquisto di piccole e piccolissime metrature ha un impatto significativo sopratutto sugli intermediari immobiliari che non si occupino di immobili di pregio, era su questi tipi di tagli che reggevano il loro business di intermediazione facendo anche leva su una domanda che veniva da tutta la penisola, e quindi non di soli locali già basati a Milano.

Chi è già proprietario di un appartamento di questo tipo per n anni dovrà accontentarsi di un canone di locazione più basso di quello a cui i recenti anni di boom lo avevano abituato, ma chi sono quelli che rischiano di farsi più male?

I malcapitati che ad ogni spron battuto mettiamo in guardia nel non credere alle facile promesse di arricchirsi fatte dai "fuffagur" online, quelli che hanno investito in operazioni di frazionamento immobiliare andando a comprare un 160mq e realizzando al suo posto 3 bilocali con bussole di ingresso e tutte queste oscenità.

Un nostro contatto ha dato credito ad uno di questi operatori e si è buttato proprio in un'operazione di questo genere: socio di capitali mette tutti i soldi, si intesta i beni e poi fa a metà con chi gli ha portato l' "affare" sui guadagni dello stesso.

Da 8 mesi i bilocalini, brutti, creati con buoni livelli di ristrutturazioni sono lì, le visite pochissime: oggi sarebbe paradossalmente più facile vendere il plurilocale che aveva acquistato all'inizio da ristrutturare che i tre tagli realizzati. In un periodo come questo è venuta fuori tutta la illiquidità che caratterizza il settore immobiliare, un rischio nascosto per anni che si è ripresentato di botto bloccando uscite da operazioni che sembravano simili al denaro contante.

Adesso che l'operazione non si riesce a chiudere e con un investitore che anche per la situazione di mercato non è interessato a mettere a reddito gli appartamentini creati, cosa si fa? 

Gli speculatori in erba si buttano su altro

L'operatore che ha infinocchiato il nostro contatto e che gli ha fatto buttare 1 MLN di EUR in un'operazione ferma da un anno e destinata a chiudersi con una perdita in conto capitale è sparito e pare si dedichi oggi al marketing online (altro setore di cazzari) e le perdite che deriveranno dall'operazione ricadranno tutte su chi l'ha finanziata, su quelle non si fa 50 e 50.

Cogliamo l'occasione del presente post per mettere in guardia tutti i nostri lettori che l'immobiliare è un settore difficile, con delle caratteristiche di scarsa illiqudità degli asset coinvolti che spesso rimangono nascoste per anni ma quando si ripresentano possono costare carissimo a chi non si è riservato un ampio "margin of safety" come direbbe il buon Warren Buffett.

Pensiamo poi al fatto che anche andare a comprare a buon prezzo le grandi metarture oggi è più difficile, perchè è molto superiore la domanda di questo tipo di beni da parte di famiglie benestanti che si vogliono giustamente "allargare" per stare più comode a casa loro, casa che oggi deve per forza essere anche un po' ufficio, un po' scuole ed un po' palestra.

Come sempre, scriveteci a info@housingmilan.com, nel caso abbiate dei beni immobili da vendere su Milano saremo ben lieto di riferirvi le agenzie che si occupano di vendite che partecipano ad Housingmilan.

PPC Italy: agenzia immobiliare a Milano. Immobili in vendita e in locazione