N.A.V. = Non-accurate Asset Value

N.A.V. = Non-accurate Asset Value

Asset Illiquidi (www.assetilliquidi.com) è una società che mira a dare ai quotisti ed investitori in fondi illiquidi, siano essi di real estate, private equity o asset class più esotiche, delle valutazioni degli stessi a cui loro clienti, tipicamente investitori istituzionali stranieri, sono pronti ad acquisire la posizione nei propri bilanci.

La finalità è quello di creare liquidità per investitori che altrimenti sarebbero "ostaggio" di fondi che magari hanno richiesto un'estensione della loro durata, riuscendo a fare trasformare le quote in denaro: chi compra è un professionista di asset difficili e sopratutto è strutturato per assumersi rischi che metteranno anni a dispiegarsi.

Sulla nostra scrivania passano quindi vari report di fondi, anche immobiliari, per cui i loro quotisti chiedono una proposta di acquisto vincolante in modo da valutare se liquidiare le quote stesse subito o attendere fino alla fine di vita utile del fondo. Per l'investitore che ci contatta, la cifra "ancora" di tutte le valutazioni che verranno fatte è quella del NAV: valutazione delle attività del fondo al netto di ogni posizione debitoria, indica quanto valore ha ogni singola quota.

Problema: se quando compriamo un fondo comune che investe in azioni quotate, tale valore è disponibile in tempo reale con la semplice dinamica delle quotazioni di borsa dove queste società sono quotate, nel caso di fondi che raggruppino asset illiquidi che non hanno quindi mercati trasparenti, la valutazione delle posizioni si allontana dalla contabilità e si avvicina all'"arte".

Mettiamo che una società compra un immobile cielo terra dal Comune di Milano ad una valutazione di 100, in una procedura d'asta che vede il secondo arrivato - che quindi non si è aggiudicato l'immobile - offrire 85. Quel bene sarà iscritto a bilancio del fondo che lo ha acquistato a 100 lire, ma se ci pensiamo bene il mercato sullo stesso, presenti esclusi, si era espresso diversamente, quotandolo 85, e anche in questo caso andremmo a prezzare un bene magari di decine e decine di milioni di euro con la semplice offerta di un acquirente che domani potrebbe non presentarsi più.  

 

Gli esperti valutatori, forse esperti a non troppo indipendenti

Proprio perchè prezzare un asset illiquido è cosa così complicata, gli investitori chiedono che i libri siano "approvati" (audited) da dedicate società di revisione che di lavoro fanno questo. In tali società lavorano sicuramente persone preparatissime, ma più che di intelligenza, l'eonomia vive di incentivi, ed essendo gli stessi professionisti pagati dalla società finanziaria che gestisce il fondo, è difficile se non impossibile che questi si mettano "di traverso" rispetto a scelte di valutazioni, anche discutibili, dei loro committenti.

La soluzione è guardare al mercato ed ai prezzi a cui si chiudono realmente le trattative di vendita tra operatori su di esso.

L'esempio che vi facciamo è quello di un fondo che abbiamo analizzato un paio di mesi fa per conto di un importante investitore italiano che valutava se uscire dall'investimento un paio di anni prima della fine del fondo stesso - e con la quasi certezza che di li' a due anni si sarebbe chiesto di certo un'estensione di altri due anni per sbarazzarsi di tutti gli asset in portafoglio.

Senza entrare nei particolari, il fondo era di fatto un'accozzagli di asset commerciali a reddito sparsi tra il nord ed il centro Italia, in centri minori o nell'hinterland di città importanti come Firenze e Milano.

Gli asset erano prezzati al 5% rispetto ai canoni attuali, quindi se un centro direzionale, o centro commerciale, o outlet, pagava 1 MLN di EUR di canoni, la valutazione che gli veniva affidata era di 20 MLN di EUR, venti volte il canone di locazione annuale.

Ma chi diavolo compra a Canicattì un centro commerciale che renda solo il 5% ?!?!

La domanda che ci siamo subito fatti, anche da non esperti del mestiere, è stata proprio questa: ma che senso ha valutare degli asset in portafoglio a valori di capitalizzazione che nessuno sarebbe disposto ad accettare, sia oggi ma anche ieri?

Sopratutto sul commerciale, tranne in rari casi di posizioni superprime, vedi Piazza Cordusio a Milano, il quadrilatero sempre a Milano e selezionate location della capitale, il 5% è il tasso minimo a cui un investitore guarda per dare interesse ad un'operazione. Se ci spostiamo dai principali centri urbani a ciità secondarie se non addirittura location decentrate, si sale subito al 8-10 anche 15%.

Alla fine quindi il NAV si rivela del tutto non accurato.

Il net asset value cui guardiamo insieme al detentore delle quote è quindi completamente fuori linea dai valori di mercato. Le reazioni a questa notizia sono solo due:

- ne prendo atto e vendo il pacchetto di asset di cui sono indirittamente proprietario al prezzo di mercato odierno, e quindi di fatto contabilizzo una perdita a livello di portafoglio rispetto alle 100 lire a cui la posizione è all'interno del mio bilancio,

- faccio finta di nulla, spero che la persona cn cui mi sono confrontato si sbagli e spero che tra 3-4 anni i gestori del fondo si inventino qualcosa o che magari, grazie ai "loro agganci", riescano a liberarsi dei beni a prezzi gonfiati ... questo non succede e semplicemnte ho spostato nel tempo la contabilizzazione della perdita di cui sopra.

 

Il NAV è la visione contabile dell'investimento, il valore che vi viene offerto è invece la visione di mercato che anzichè al passato guarda al futuro.

Non prendiamo mai, come investitori, il NAV come "oro colato", a volte dei buoni manager possono essere molto conservativi nelle loro valutazioni e darci quindi delle belle sorprese nel momento di liquidazione finale de fondo, ma più spesso il gestore che per 10 anni ha gestito i nostri soldi ha marciato su valutazioni fuori mercato che solo alla fine, quando la "patata" passa ad un altro, mostrerà l'irragionevolezza di tali valutazioni.

 

Come sempre siamo a vostra disposizione a: info@housingmilan.com

 

Per chiedere invece una valutazione ed ottenere poi una proposta irrevocabile di acquisto per una vostra posizione finanziaria illiquida, vi invitiamo a visitare:

www.assetilliquidi.com

in pochi giorni saprete se la posizione che intendete vendere è di interesse per i clienti che finanziano l'iniziativa e nel giro di una settimana max 10 giorni riceverete una proposta irrevovabile di acquisto.

Asset illiquidi:  Ti aiutiamo a liberarti degli asset illiquidi