Frazionamenti con cambiamento di destinazione d'uso... esperienza recente

Frazionamenti con cambiamento di destinazione d'uso... esperienza recente

Abbiamo affrontato già in altri post di questo blog il grande problema di trovare case che valga la pena comprare da mettere a reddito a Milano. Da una decina di mesi, come più volte abbiamo sottolineato, i prezzi sono schizzati alle stelle, complici molti fattori, e l'investitore che guardasse a Milano per mettere "convenientemente" a reddito una cifra di 200-250k EUR troverebbe non poche difficoltà a trovare prodotto disponibile che sia: in buone condizioni, in zone "sicure" come redditività e richiesta da parte della clientela migliore e ad un prezzo che consenta, come diciamo sempre almeno un 5% di ritorno annuale come locazione di lungo termine.

Facendo i calcoli della serva facciamo spesso questa riflessione, se da un bilocale prendi 1000 EUR al mese, vuol dire che ne prendi 12000 l'anno, un rednimento del 5% significa che il valore capitale del tuo bene e' pari a 20 volte il suo rendimento annuale quindi per questo genere di bilocale non avrebbe senso pagare più di 240-250k EUR. Bene, sfido chiunque a trovare oggi a Milano dei bilocali in zone centrali, anche con piccoli difetti di piano o di esposizione a queste cifre. Sulle piccole metrature si e' creato un mercato parallelo guidato sopratutto dalla supposta alta redditività del breve termine per cui sarebbe difficile trovare un "pezzo" di questo genere a meno di 300k EUR.

Quando non si riesce a fare le cose nella maniera più semplice bisogna ingeniarsi e cercare di farle in una maniera più complicata ma che ci faccia raggiungere lo scopo, la strategia che proponiamo oggi sfrutta in maniera combinata tre trend in atto:

- i piani bassi degli immobili, quando adibiti a soluzione residenziale, valgono molto di meno di un piano medio

- gli uffici in stabili ad utilizzo misto, il classico "studio medico" di 250mq al piano terrra rialzato di un palazzo, sono soluzioni commerciali che oggi non vanno più di moda, sempre più i professionisti scelgono soluzioni all'interno di stabili direzionali se non di edifici dedicati a co-working o nuove soluzioni lavorative di condivisione

- le grandi metrature, diciamo sopra i 140-170mq sono oggi molto difficili da vendere, la clientela che può permettersi questi tagli e' molto esigua e si concentra nelle zone TOP della città, per Milano si può pensare ad esempio a Brera, Conciliazione e il Quadrilatero della Moda

Bene, in cosa consiste la nostra strategia, semplice: nell'andare a comprare grandi uffici, dai 250 ai 500mq, al piano terra rialzato o anche al primo piano di palazzine poste a poca distanza dalle fermate della metropolitana in zone centrali, frazionare queste soluzioni nei tagli più piccoli possibili, stando comunque attenti al terget poi di clientela cui ci rivolgeremo (oggi per esempio noi spinagiamo molto sui piccoli trilocali, piuttosto che sul tradizionale bilocale) trasformando le unità ottenute in residenze.

La categoria catastale di partenza e' A10, quella di arrivo e' A3 o A4. Non vi sono costi per la rasformazione perche' di fatto si passa da una classe di "maggior valore" catastale ad una di minor valore, e l'unico nostro impegno economico, oltre che quello implicito nell'acquisto dell'asset dal precedente proprietario, e' quello della ristrutturazione.

La foto che correda questo post nasce da un'operazione di questo tipo. Ci troviamo a pochi passi da Piazzale Lodi, per il nostro cliente abbiamo trovato 300mq al piano terra rialzato, molto belli, utilizzati come showroom, e posti in vendita a 2000 EUR al mq. Abbiamo fatto acquistare l'asset con poca o nulla trattativa nella convinzione che il prezzo di entranta fosse gia' ottimo, con i nostri architetti abbiamo deciso una soluzione di taglio a tre, sfruttando le tre porte di ingresso dell'ex ufficio senza sprecare un singolo metro quadro in bsuoole o altro e andando a creare quindi 3 bei trilocali da 100mq l'uno.

L'interveto di ristrutturazione e' costato complessivamente 750 EUR al mq, portando quindi il costo totale da appartamento a 2000 EUR + 750 EUR per 100mq, ovvero: 275,000 EUR. Ognuna delle unità è poi dotata di locale cantina, avendo proceduto a frazionare anche un iccolo deposito di una 15ina di metri quadri al piano interrato.

Le unità sono oggi locate con contratti 4+4 a coppie di studenti della Bocconi al prezzo di 1450 EUR al mese + 100 EUR di spese condominiali, con utenze ovviamente a carico dei conduttori stessi.

Dividendo l'introito annuale percepito dall'investitore : 1450 EUR*12(mesi)*3(appartamenti) per la spesa complessiva (275000*3) si ottiene un rendimento prossimo al 6,5%

Mettere i vostri soldi a reddito a Milano a tassi che abbiano senso si può, ci si deve solo ingenare un po' di più e, magari, mettere insieme tra 2-3 investitori per portare a casa operazioni come questa sopra descritta.

Se volete avere un nostro parere sulla potenzialità in termini di reddito di una operazione a cui state guardando - ricordatevi che il nostro ritorno e' dal gestire per voi gli immobili che andate a creare, non esitate a inviaci la documentazione rilevante della stessa a: info@housingmilan.com  

 

  

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