Questa casa non è un hotel

Questa casa non è un hotel

Se avete la fortuna, o sfortuna, di possedere un intero palazzo, è molto probabile che il primo agente immobiliare cui vi rivolgerete tenterà di strapparvi un'esclusiva di vendita dello stesso dicendovi "questo immobile è perfetto per un hotel!".

Il presente post è dedicato a fare chiarezza su quali siano realmente, al di la' delle chiacchere degli operatori di strada e della fuffa che si legge sui giornali, le proprietà cui guardano gli operatori alberghieri internazionali quando si approcciano al nostro paese.

Alcuni punti fermi:

- se avete un immobile in una zona dove è possibile solo un business stagionale, pensiamo ad esempio alla Sardegna, e siete approcciati da un possibile compratore che non ha altri investimenti nella penisola, al di la' della tipologia e qualità del manufatto, c'e' un enorme possibilità che stiate perdendo tempo: nessuno si approccia ad un nuovo mercato come quello italiano in una location dove si lavoro 4-5 mesi l'anno

- se siete proprietari di una grossa villa in campagna e qualcuno vi fa credere che sia perfetta per un albergo in cui, a malapena si riescono a realizzare una ventina di camere ... anche qui vi state facendo prendere per il naso, la struttura sarà troppo piccola per qualsiasi economicità della stessa, meglio frazionarla in appartamenti o farci altro

- immobili, anche importanti dimensionalmente, localizzati in comuni di interesse turistico e di business, come può essere Milano, ma che non sia ben collegati con il centro (assenza di metropolitana) possono avere si' interesse da parte delle catene internazionali ma a livelli di valutazione di saldo che quasi sempre non fanno felici i venditori degli stessi, in questo caso meglio capire prima quali sono i parametri di prezzo dei nostri interlocutori prima che la trattativa vada troppo in la' per poi risolversi in nulla

- altro trend recente è quello di vedere qualsiasi piccolo cielo-terra, edificio indipendente, anche di modeste dimensioni, "perfetto per un boutique hotel". Il problema dei cosideti boutique hotel, è che sono in primo luogo degli hotel e devono quindi far quadrare i conti alla fine dell'anno, una struttura di 15-20 camere e' comunque antieconomica a meno che non sia una location imperdibile di fronte al Duomo di Milano per cui la stessa possa essere vista come una seconda location di suite di un hotel già presente in città. Metrature che non consentano almeno 70 camere di hotel, diciamo sotto i 2500 MQ sono adatte più a operazioni immobiliari, quindi immobili d avendere a cosruttori, che ad operatori del mondo alberghiero

- a livello di valutazioni ci sorprende poi vedere come, a differenza del mondo residenziale che conosciamo maggiormente, per cui uno o due fermate della metropolitana di distanza influenzano il prezzo ma non in modo drastico, nel mondo alberghiero si abbiano invece delle discontinuità spesso sorprendenti: la zona più centrale vale 100, quella che ci si aspetta valere 75 a poca distanza, vale invece 50, e si faticano anche a quel prezzo a trovare interessati all'acquisto

 

Corrisponde al vero che siano moltissime le catene operatve e gli investitori immobiliari in "muri" di hotel che sono interessati al nostro paese, quello che però bisogna sempre tenere presente è che la massa delle richieste e degli interessi si concentra in una manciata di città (Milano, Roma, Firenze ...) e su una tipologia di immobili (centrale e grande in modo da contentire anche la creazione di un centinaio di camere da poi "vendere" sul mercato) molto definita e ristretta.

Grandi affari nel settore degli hotel in Italia, verissimo, ma affari per pochi!

Come sempre inviateci le vostre riflessioni a info@housingmilan.com

Vi segnaliamo in ultimo, che da poco abbiamo tra i nostri comtributor una società immobiliare che si occupa solo di intermediazione di hotel e trasformazione di edifici industriali e ad uso ufficio in ricettivo, e quindi se avete una proprietà per cui volete considerare tale destinazione d'uso sapremo sicuramente esservi di aiuto.

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