Incentivi economici perversi del mercato immobiliare

Incentivi economici perversi del mercato immobiliare

Il mondo economico funziona bene quando i giusti incentivi sono in campo a "motivare" le persone a fare quello che devono fare.

Facile a dirsi ma molto più difficili a farsi poi nella vita reale, l'esperienza quotidiana ci mostra, senza fare cenno della situazione politica italiana, che gli incentivi non sono sono spesso subottimali ma portan addirittura ad un comportamento contrario a quello che si dovrebbe ottenere in teoria da quell'attore economico.

Dedicheremo questo post al semplice fare alcuni esempi, lungi da noi, almeno per ora, tentare una teroia generalizzata della cosa.

AGENTI IMMOBILIARI: professionisti che vengono chiamati da un proprietaro di un immobile che tramite loro consulenza vuole addivenire alla vendita di un proprio bene. Cosa ci si aspetta da un agente immobiliare?

- controllo di tutta la documentazione dell'immobile, tecnica e legale - finanziaria (se ho un mutuo di 300k EUR e l'immobile vale 270k EUR, di fatto non è vendibile anche se è la casa migliore del mondo),

- stima corretta del valore di mercato dell'immobile, ovvero del prezzo che andrò ad incassare a vendita conclusa (inutile comunicare un prezzo a cui verrà messo in vendita inizialmente per poi andarlo a vendere 6 mesi dopo una volta passati 3-4 "ribassi", in questo caso si compie un disservizio al cliente),

- gestione nella maniera più "smooth" del processo di visite e di negoziazione con gli eventuali interessati,

- responsabilità nel redigere un preliminare di vendita "fatto bene" che sia in grado di essere "robusto" a fronte di eventuali questioni dovessero nascere tra le parti.

Il venditore ed il compratore considerano chiuso il lavoro dell'agente un volta siglato l'atto di rogito definitivo MA la lettera del codice civile considera lo stesso impegnato solo fino al "raggiungimento dell'accordo tra le parti", momento che può precedere di mesi l'atto di rogito.

Vediamo un po' cosa può accadere in termini di "incentivi perversi" sui punti di cui sopra.

- controllo della documentazione dell'immobile sommaria o addirittura assente, l'agente a livello giurisprudenziale riesce sempre a "tirarsi fuori" da eventuali grane legate all'immobile dicendo di "non essere un tecnico" e lasciando quindi la responsabilità e beghe legate alla cosa al povero e malcapitato venditore

- come abbiamo visto in altri post, se non c'e' un rapporto di fiducia tra venditore ed agente precedente alla "visita di valutazione" il semplice ambito strategico dell'avere diversi agenti che vanno a stimare il bene porterà ad una sopravvalutazione dello stesso: il venditore sarà portato a seguire (in parte) il professionista che gli mostra un valore di valutazione superiore nella spesso errata convinzione che sia quello che meglio è in gradi di valorizzare il suo bene. Si ottiene una valutazione anche del 30% sopra il valore che si andrà ad introitare, e questo per una famiglia che fa piani finanziari a lunga scadenza e "fa conto" su quelle cifre può essere un guaio non da poco.

- con il fatto di non essere responsabile del "buon esito definitivo dell'affare" ovvero del rogito, ma della semplice messa in contatto delle parti, possiamo avere degli agenti che non tutelano sufficientemente la parte che, volta pe volta, necessità di maggiori garanzie dalla controparte per assicurare alla stessa che il deal sia portato fino alla sua naturale conclusione. Chiarire sempre all'agente immobiliare che il saldo delle provvigioni di agenzia sarà pagato solo di fronte al notaio al rogito definitivo, ci è capitata spessissimo di vedere agenti sparire nel momento in cui avevano giustamente (da lettera di legge) incassato il loro compenso.

 

FUND MANAGERs: professionisti con grande preparazione economico.finanziarie e tecnica, cui viene data la resposnabilità di creare dei portafogli di immobili, tipicamente cielo-terra da gestire per una decina di anni con il fine di massimizzare il valore economico finale degli investimenti effettuati all'inizio della vita del fondo dai quotisti del medesimo. Come investitore non compro un singolo appartamento ma il mio investimento rappresente, mettiamo, un millesimo di un grande portafoglio immobiliare rappresentato da 15 palazzi in città importanti come Milano e Roma.

La retribuzione del fund manager ha due diversi driver: la management fee, che è un pagamento ricorrente, indipendentemente dai risultati di gestione, e la performance fee che gli viene pagata tipicamente alla scadenza del fondo quando i risultati dello stesso sono stati superiori ad un hurdle rate (una sorta di risultato minimo obiettivo) stabiliti all'inizio della vita dello stesso.

Che cosi si aspettano i quotisti di un fondo di investimento immobiliare da un gestore?

- accurata selezione degli asset da inserire nel fondo, non solo come tipologia, considerato che il lungo periodo di permanenza nel portafoglio non consentirà di dismetterli in tempi brevi, ma anche una negoziazione del prezzo di ogni singolo acquisto alla ricerca di un"affare", ovvero un immobile, magari di notevoli dimensioni, che si riesce a comprare  a sconto rispetto al comune prezzo di mercato proprio per la grnade disponibilità monetaria di cui si ha disposizione

- una volta acquistati gli asset, il quotista si aspetta un "efficentamento" degli stessi sia a livello tecnico, andando a ristrutturare ciò che necessita essere messo in linea con standard più odierni, che economico, andando a far fuorisucire i conduttori meno "solidi" ed invece immettendo conduttori "premium" che paghino prezzi di locazioni in linea con il mercato attuale

- quando ci si avvicina alla fine del fondo, a 2-3 anni dalla scadenza, il buon gestore comincia a sondare il mercato per una rivendita dell'asset che ha comprato e rimesso a nuovo anni prima andando a cercare il compratore ideale per lo stesso che sia in gradi di riconoscere il massimo valore per lo stesso in modo da remunerare al meglio i quotisi che tanto hanno atteso questa uscita.

Cosa succede invece nella realtà?

- le perfomance fee sono incerte e si vedono tra n anni, se si vedono, le management fee sono tutti gli anni e certissime (su un fondo da un miliarod i euro, 1,5% di management fee sono 15 milioni l'anno, una somma enorme se pensiamo che di fatto una società di gestione di fondi immobiliari alla fine ha dei costi non molto dissimili da un amministratore condominiale di medio livello di grandezza, quindi il ritorno economico e' notevolissimo). Si predilige il costruire il portafoglio in gestione in fretta, con immobili non troppo problematici e su cui non ci sia troppo lavoro, si va a comprare gli asset in alcune procedure di asta dove per definizione si compra "male" al pari del come si vende "bene". 

La struttura del fondo di fatto diventa una mangiatoia di fee per tutti, tranne che per chi ci ha messo i soldi, e dopo 10 anni, a volte, gli asset acquistati fanno talmente schifo che non essendo nenanche vendibili a prezzi in perdita ma "decenti" si decide di allungare la vita del fondo stesso mantenendo, di fatto, la rendita di commissioni favore della società di gestione del fondo che ha già dimostrato negli anni di fare un lavoro pessimo.

A volte ci chiediamo cosa ci sia di "professionale" nel comprare "trophy asset" a Milano, ovvero immobili centralissimi di altissimo standing, con conduttori che pagano cifre astronomiche a prezzi che consentono rendimenti bassissimi a chi compra, tipo il 2,5 -3,5% ... per poi vedere dopo pochi mesi dall'acquisto, che il tenant da disdetta e lascia l'immobile pagato carissimo vuoto per anni per la indisponibilità di altri di pagare analoghe cifre di locazione. Investire è una cosa seria ed i gestori immobiliari italiani hanno dimostrato di non saperlo fare per nienete, ma malgrado questo anche i nomi con gli scheleti nell'armadio peggiori sono ancora in giro a raccogliere capitali da ignati investitori retail.

 

Si vive e si muore di inventivi, facciamo in modo di strutturarli al meglio quando ci mettiamo a lavorare con qualcuno, sia nel campo immobiliare che in altri ambiti della vita di relazione.

 

Come sempre vi invitiamo a scriverci i vostri commenti e riflessioni a: info@housingmilan.com

 

 

 

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