Mercato immobiliare e bolle speculative

Mercato immobiliare e bolle speculative

I mercati immobiliari sono da sempre i più soggetti al rischio di bolle speculative, ma cosa si intende precisamente per "bolle speculative"?

La bolla speculativa è un momento di mercato in cui i prezzi degli asset in considerazione salgono ben oltre i valori che il "buon padre di famiglia" potrebbe estrapolare dai parametri "fondamentali" degli stessi. La teoria economica ha speso migliaia di pagine per spiegare quando la cosa diventa "irrazionale" ma in maniera intuitiva possiamo dirci, pensando al mercato delle società quotate sul mercato azionario, che se compro un azienda che quota a 20 volte gli utili attesi dell'anno successivo, implicitamente mi aspetto, ceteris paribus, di aspettare 20 anni perchè gli utili aziendali mi vadano a ropagare l'intero investimento, ma se il mutliplo diventa 200, allora gli anni di attesa diventano 50 ... un po' tantino, e la cosa può essere solo giustificata da un incredibile aumento degli utili stessi, fenomeno possibile nel caso di un'azione singola, ben più inprobabile quando questo fenomeno speculativo investe l'intero mercato.

Come immagine del post abbiamo messo la foro di un best seller del noto premio nobel dell'economia Robert Shiller che ha previsto più crolli azionari negli ultimi 20 anni, dal boom delle internet stocks alla fine degli anni '90 - da qui il termine "irrational exuberance" - alla bolla dei subprime sul mercato immobiliar-finanziario americano a metà degli anni 2000.

Ma perchè l'immobiliare è così sensibile nei confronti delle bolle speculative?!?

- le case e la terra sono beni scarsi per eccellenza, il loro valore nel lungo periodo, al crescere della popolazione è "naturalmente" visto salire prospetticamente nel tempo

- le case in maniera particolare sono aiutate nella loro evoluzione di prezzo dalla leva finanziaria che sempre viene concessa per il loro acquisto dai muturi bancari: periodi di tassi di interesse molto basi e politiche di credito molto permissive favoriscono un incremento dei prezzi ben oltre quello che la redditività realistica del bene potrebbe portare a fare

- le case sono un bene "comune", fanno la parte della vita di ognuno di noi, sono viste e considerate come cose che si conoscono e quindi è ragionevole che nel momento in cui un periodo di mercato è loro favorevole, tutti si possano improvvisare "esperti" del settore per il semplice fatto di abitarci in una casa (pesniamo invece che tipo di percorso mentale che un investitore non sofisticato deve fare prima di acquistare del palladio o dei titoli di una società che fa mining di uranio in Australia ...) 

-  le case sono scambiate in maniera poco frequente, a differenza dei titoli finanziari quotati che ogni giorno "fanno prezzo" alla chiusura della giornata di contrattazioni, la dinamiche del prezzo delle abitazioni si bassa più che altro su "storie" (tema che affronteremo in altro post, sempre riprendendo idee dalle ricerche del Prof Shiller) ovvero narrazioni che fanno più leva sulla emozionalità che sulla razionalità. Una cosa che sempre ci sorprende è ch sano rari i grafici che mostrino gli andamenti del prezzo delle abitazioni nel tempo e quando presenti, tali grafici non vanno oltre i 5-10 anni, periodi troppo brevi per dare una corretta valutazione di investimento per un bene economico illiquido come gli immobili

- il mercato delle case non vede la presenza di operatori "short seller", ovvero partecipanti interessati al crollo o comunque discesa del mercato avendo "shortato" lo stesso con determinati derivati come i futures: tutti i partecipanti al mercato immobiliare sono interessati esclusivamente che lo stesso sia in crescita, siano essi costruttori, proprietari, intermediari ... non stupitevi quindi che a fronte di ogni correzione di mercato ci sia un responsabile di un ufficio studi di qualche cosa sui principali giornali che preveda una ripresa vigorosa di li' a poco. Sono tutti ma proprio tutti dalla stessa parte del trade: ecco perchè è fondamentale trovare dei professionist che vogliano costruire con voi un rapport di fiducia nel tempo che non sia solo basato sulla singola transazione, quando deve questa non dovesse avvenire gli stessi non portano a casa nulla in termini di ritorno economico

- cosiì come è poco visibile la dinamica dei prezzi (anche per responsabilità governativa, visto che da almeno 20 anni i dati delle transazioni ci sono ed in grande abbondanza presso l'Agenzia delle Entrate e l'Agenzia del Terriotirio) è ancor meno visibile e percepibile la possibile illiquidità di questo investimento. Nel periodo di euforia si vende tutto, anche la villetta più periferica mettendo un semplice cartello"vendesi" sul cancello, in poche settimane di commercializzazione, ma quando i tempi si fanno grami, i tempi di vendita passano a 6-12-18 mesi ... e con grandi negoziazioni di prezzo. Comprando una casa che non sia di dimensioni piccole e situata in zone centralissime di una grande città si sottoponiamo comunque ad un rischio di illiquidtà dell'investimento che è giusto risulti in un abbassamento del prezzo stesso

- la tecnologia è il movente che sempre nella storia ha fatto parte dei principali driver di bolle speculaive su vari mercati, per quanto riguarda l'immobiliare non è tanto la tecnologia interna alle case ad avere influezato i prezzi ma la "tecnologia finanziaria" che andava a finanziare l'acquisto delle case stesse, pensiamo ai mutui in in Italia al 120%, ai "ninja loan" (dove venivano dati soldi a gente che non aveva lavoro ne' alcun tipo di bene da porre in garanzia) nel periodo dei subprime staunitense. Essere sempre all'occhio quando vi inseguono per darvi soldi per investire in qualche cosa, quasi sempre non è il momento migliore di comprare quel qualcosa ma di venderlo agli imbecilli che si fanno "tirare dentro" da questi novelli "gatto e la volpe"

 

Dopo aver fatto un parziale elenco dei principali motivi per cui il mercato immobiliare è soggetto, ciclicamente possiamo dire, a bolle speculative, ci opare giusto dare dei punti fermi ai nostri lettori in merito alla strategia da seguire in questi momenti di mercato per limitare i danni se non anche di guadagnare qualcosa dalla euforia collettiva.

- come primo suggerimento, forse banale, ma da mai dimenticare o far passare in secondo piano, diamo quello di avere sempre i "fondamentali" come "stella polare" della propria strategia di investimento. Al di la' di quella che è la dinamica dei prezzi, che può avere evoluzioni irrazionali, sempre avere sotto controllo quella che è la redditività "reale" del bene immobile che stiamo considerando. Lo stesso appartamento bilocale, per fare un esempio, che rende 1000 EUR al mese di locazione (quindi 12,000 EUR l'anno lordi di introiti) sarà un ottimo investimento se proposto in acquisto a 100k EUR ed un pessimo acquisto se proposto invece a 600k EUR. Nei periodi di eufori poi, avendo tutti i partecipanti interesse a far lievitare i prezzi si va anche ad influenzare quantomeno come "storia" la possibilità che i fondamentali si amplifichino, quindi come visto nel recente passato, il bilocale di cui sopra che avrebbe forse un suo fair value a 200k EUR, viene proposto al doppio adducendo la motivazione che con il boom delle locazioni brevi l'introito mensile raddoppierà se non forse triplicherà. Il ragionamento che qualche peracottaro vi farà sarà del tipo"ma scusa una camera di albergo non la paghi 100 EUR a notte, bene casa tua è 60mq corrisponde ad una suite, quindi prevedere 100 eur a notte di introiti medi è quasi pessmistico, al mese incassi di sicuro 3000 EUR ... grande affare!". Chiediamoci sempre se i fondamentali prospettatici siano realistici e se ci convinciamo ad investire prima di "tirare il grilletto" facciamoci sempre i "conti della serva" (tema di altro post del nostro blog) per vedere quanti sarebbero, alla fine dei conti, sui soldi che realmente ci rimarrebbero in tasca con quel tipo di messa a reddito

- non avere mai "fretta" di entrare in un affare, i nostri interlocutori ci parleranno sempre di occasioni imperdibili, che rimangono sul mercato una frzione di secondo, bene, sempre stare all'erta in questi casi. Non farsi mai prendere la mano e fare sempre i propri conti, chiedere secondo opinioni e cercare, questo è sempre fondamentale, un opinione che sia priva di conflitti di interessi in merito alla transazione e che quindi ci aiuti veramente a prendere una decisione a nostro vantaggio

. mai comprare un qualcosa importante, e potenzialmente illquido come una casa per quella che viene definita la "greater fool theory", ovvero "compro la villa che mi è stata proposta dall'agente immobiliare a 80 perchè quella vicino è stata venduta a 100 l'altro ieri, io fosse per me non la pagherei mai più di 50 ma vuoi mettere, prima o poi passa sicuramente un fesso (il "fool" del modo di dire)  che me la compra a 100, ci faccio 20 di guadagno senza manco reimbiancarla!"

- non sottovalutiamo mai i tempi "allungati" di transazione che caratterizzano il mercato immobiliare: se a livello finanziario può essere razionale e profittevole "cavalcare l'onda" di rialzi, andando "lunghi" di mercato (acquistando) quando per esempio il mercato retail entra in massa in un dato trade, in quello immobiliare prima che il bene che abbiamo compromissato sia stato acquistato con rogito e pronto per la rivendiya possono essere passati 6-12 mesi, tempo che può essere stato sufficiente per lo sgonfiarsi della bolla e quindi per riavere di fronte prezzi di mercato ben diversi di quelli a cui si aspettavamo di rivendere il bene acquistato

La morale della favola è la seguente: se siamo proprietari di immobili quando la bolla inizia a gonfirsi (e se seguite questo blog lo siete quasi certamente) approfittate del rialzo indiscriminato dei prezzi per alienare le parti meno performanti o peggiori in termini di qualità del vostro portafoglio, il mercato non terrà conto dei loro difetti e vi pagherà prezzo completamente fuori mercato per voi che lo seguite e ne consocete bene i fondamentali sottostanti. Se ne sono fuori, non essendo già proprietario di immobili, è bene rimanerne fuori o se proprio voglio, forse la strategia meno pericolosa dal punto di vista finanziario è fare come molti e "cavalcare l'onda" aprendo l'n-esima inutile agenzia immobiliare, che andrete a chiudere poi ai primi segni di rallentamento dei prezzi.

 

Come sempre, siamo interessati a conoscere il vostro parere, scriveteci a: info@housingmilan.com

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