Casavo e il suo ruolo di primo "dealer" del mercato immobiliare italiano

Casavo e il suo ruolo di primo

Nel periodo di quarantena abbiamo approfittato per frequentare online alcuni corsi di economia, finanza e real estate di note università americane, tra questi corsi, uno di quelli che ci ha colpito di più - e che vi consigliamo - è quello tenuto dal premio nobel Roberti Shiller, sulla Teoria della Finanza a Yale. Tra i tanti argomenti toccati nel corso, quello che più ci ha interessato è la sorpresa del noto economista per l'assenza di "dealer" nei mercati delle abitazioni, ovvero operatori economici che facessero concorrenza ai broker (agenzie immobiliari) per accaparrarsi una fetta del mercato avendo un business model diverso, ovvero intestandosi i beni che vanno a proporre e non agendo da "puri" intermediari.

Shiller guarda al mondo della finanza, pensiamo ai tioli azionari per semplicità: quando andiamo a posizionarci sul mercato troviamo di fatto tre tipi di operatori, che andiamo ad elencare qui sotto riportando per ognuno il suo analogo immobiliare:

- privati come noi che comprano e vednono titolo per conto proprio, operando con denaro proprio. questi operatori non hanno una connotazione dimensionale, possono essere anche molto grandi, pensiamo al family office della famiglia Ferrero: anche lì ci sarà qualcuno che compra e vende titoli per conto della famiglia, con soldi della famiglia stessa. Sono da inserire in questa tipologia anche investitori istituzionali che "operino direttamente" sul mercato senza avvalersi di un intermediario, anche se a livelli dimensionali importanti questo e' difficile che accada proprio per l'impatto che gli ordini di acquisto e vendita di determinate dimensioni hanno sulle normali dinamiche di prezzo. Pensando al mercato immobiliare, qui stiamo parlando del privato che acquista o vende casa " da solo", "come privato" come si suol dire.

- abbiamo poi broker, ovvero intermediari che "incrociano" ordini di acquisto e vendita di pacchetti azionari, andando a lucrare una "commissione" sul valore della transazione complessiva. Nel mercato azionario ormai intervengono solo a fronte di pacchetti azionari di un certo ammontare, anche molto rilevante,  vista la grande liquidità di questi mercati che consente in pochi minuti o ore di soddisfare la necessità di acquisto e vendita della gran parte degli ordini, ma sono molto presenti per attività finanziarie meno liquidie come possono essere i bond governativi di paesi emergenti e i bond corporate di aziende anche molto grandi che non hanno un proprio mercato regolamentato. I broker non hanno "skin in the game" come direbbe il buon Taleb, autore del Cigno Nero, ovvero non hanno un interesse economico nella transazione, si limitano a mettere insieme le due parti della transazione e lucrare la loro commissione percentuale. Il mercato immobiliare è dominato da broker, che in questo caso sono agenzie immobiliari, che quando vi dicono "vi compriamo la casa in meno di un mese", non intendono che ve la comprano loro, ma che in quel periodo sono ragionevolmente sicuri di riuscire a trovare un terzo, magari già loro cliente, disposto a riconoscervi la cifra richiesta per l'acquisto. L'agenzia investe sulla commercializzazione dell'immobile - quando è una buona agenzia - ma non prende assolutamente parte alla transazione, non compra la casa neanche in minima parte, ma si limita anche qui a lucrare una provvigione percentuale a deal concluso.  Se guardiamo alle grande città italiane dove avvengono la maggior parte delle transazioni immobiliari del nostro paese, il 90% delle stesse avviene tramite agenzia (anche se poi le statistiche aggregate mostrano percentuali molto inferiori vista l'inclinazione di molti operatori a ... ottimizzare il proprio carico fiscale diciamo.

- come ultimo, ed importantissimo operatore, vi sono poi i dealer e market maker, operatori che agiscono con la metalità del broker, ovvero con l'intenzione di farmuover velocemente il mercato andando a soddisfare la parte acquirente o venditrice, ma cona grandissima differenza operativa: il dealer si intesta i beni finanziari che andrà a rivendere sul mercato, agisce con capitale proprio ed il suo ritorno economico non sarà quello di lucrare una provvigione sul valore della transazione ma di realizzare un"markup" sul prezzo di rivendita rispetto al prezzo sostenuto per l'acquisto. La finalità del dealer non è quello di avere un"magazzino" infinto di prodotti finanziari, ne' tantomeno di detenerne alcuni per lungo periodo: il suo intestarsi beni è unicamente finalizzato a meglio operare sul mercato andando a chiudere le posizioni in tempi brevissimi, idealmente anche nella stessa giornata. Il dealer non vuole subire quello che caratterizza tutti i mercati, "il rischio di mercato": facendo un esempio, se compro 100 MLN di euro di azioni e le metto a bilancio lasciando le posizioni aperte la sera alla chiusura delle contrattazioni, se il mattino seguente il mercato nel suo complesso riapre a -5%, io ho perso 5 MLN di euro, che non riesco ad andare a rifare transando le azioni in portafoglio. Bene, Shiller si chiede come mai nei mercati delle abitazioni, il mercato immobiliare "dell'usato" non ci siano dealer: adesso un dealer in Italia c'e' ed è proprio Casavo.

 

Cosa fa Casavo? Casavo è una brillante idea di un giovane imprenditore che, supportato da investitori di venture capital che hanno creduto in lui ha strutturato un realtà che faccia "operazioni immobiliari", come vengono chiamate dai più, ovvero va a comprare una singola casa da un privato venditore a 100 lire, la "rimette a posto" a seconda delle necessità della casa stessa, per rivenderla con un prezzo maggiorato sul mercato nei mesi successivi. Casavo si "intesta" la casa idealmente, anche se formalmente, per evitare un eccessivo carico fiscale, di fatto non procede al rogito della stessa ma si limita a fornire al venditore il 100% della liquidità della vendita, andando poi a "rivendere questo compromesso" al terzo acquirente che avrà trovato con i tempi classici delle vendite tramite agenzie.

Casavo lucra sulla necessità di realizzare in fretta il cespite di una vendita immobiliare da parte di molti clienti venditori (in gergo i cosidetti "dontwanters": persone che si separano, persone malate che hanno bisogno di liquidità, persone che vengono trasferite all'estero e hanno bisogno di vendere in tempi stretti, case ereditate da più eredi per cui non si vuole perdere tempo con lunghe trattative con agenzie ...) e la sua possibilità, vista la solidità di bilancio, di aspettare il tempo necessario per trovare il cliente disposto a pagare il massimo per la stessa, tramite agenzia (il loro business model è infatti la dimostrazione migliore che se uno vuole vendere bene deve affidarsi ad una buona agenzia!).

Il lavoro di Casavo è sempre stato fatto da molti privati e da una miriade di piccole srl, che in media, guardando ai nostri clienti, facevano 1 o 2 operazioni l'anno; Casavo, strutturandosi in maniera industriale, mira a concludere migliaia di vendite l'anno per un fatturato potenzile di diverse centinai di milioni di euro. In Casavo il cliente venditore (facente parte della classe dei "dontwanters" ovviamente, perchè chi vuole massimizzare il prezzo di vendita non potrà mai essere contento del prezzo che gli viene offerto da un operatore che mira a rivendere l'immobile prima ancora di averlo rogitato) trova un interlocutore "istituzionale", con una bella comunicazione, con spalle forti dal punto di vista finanziario che gli da la certezza che nella transazione non ci saranno intoppi: il competitor investitore privato (come persona fisica o società a responsabilità limitata) può competere solo alzando l'offerta di acquisto fatta da Casavo, ma man mano che Casavo cresce la percentuale di ricarco di cui può accontentarsi può scendere fino di fatto ad eliminare qualsiasi potenziale concorrenza. Verrebbe da dire, idea geniale, perchè mai nessuno ci ha pensato prima?!

Per l'importante motivo che spieghiamo ora: a differenza dell'esempio del mercato finanziario di cui sopra, dove esistono mercati molto liquidi dei derivati - idealmente contratti futures che seguono con precisione altissima l'andamento di poratfogli diversificati di azioni - nel mondo immobbiliare non esistono strumenti di hedging di posizioni "lunghe" in immobili. Detto molto semplicemente: se sono proprietario di 100 appartamenti a MIlano e sono certo che l'anno prossimo il valore dele case a Milano crollerà del 20% non posso far altro che vendere una parte dei miei appartamenti oggi, non trovo sul mercato finanziario uno strumento che io possa acquistare per "assicurarmi" da questa eventualità di mercato. Shiller ha creato in USA dei mercati futures per le abitazioni di diversi stati dell'unione, ma anche lì questi strumenti non hanno mai raggiunto una liquidità sufficiente per essere considerati anche solo lontanamente degli strumenti operativi con cui proteggersi, o come si suol dire in termini tecnici "hedgiarsi".

Casavo quindi ha all'interno del suo business model un rischio di mercato che i dealer dei mercati finanziari che conosciamo non hanno, se hanno comprato 1000 case e sulle stesse non hanno ancora offerte cauzionate da un terzo per la rivendita e domani il mercato, magari per la pandemia da coronavirus, scende del 20%, non hanno modo di coprirsi da un enorme perdita in conto capitale, non garantendo lo sconto da loro richiesto al venditore rispetto ad una discesa di mercato così rilevante. Fare i dealer nel mercato immobiliare è sicuramente un business model con enormi possibilità di crescita ma presenta un "tail risk" (qui rimandiamo ai post che abbiamo dedicato almodo di pensare di Nassim Taleb) da cui non si può hedgiarsi, ovvero proteggersi. Per questo crediamo che il finanziamento di questo genere di società debba avvenire con strumenti di equity e non di debito come invece di potrebbe fare nel caso di mercati più evoluti e con strumenti di hedging.

 

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