Impatto del covid sull'immobiliare secondo Bill Gates

Impatto del covid sull'immobiliare secondo Bill Gates

Bill Gates da ormai 20 anni si occupa, con indubbio successo e grande riconoscimento da parte di tutti, di problemi epocali che coinvolgono il nostro stare al mondo come comunità umana. Come ha rivelato un video di youtube ripubblicato migliaii di volte, fu uno dei primi in epoca non sospetta, anni fa, a mettere in guardia dal periocolo dei coronavirus che lui metteva ben al di sopra di eventuali disastri nucleari. Purtroppo il suo allarme si è rivelato assolutamente corretto e l'effetto della pandemia sul nostro modo di vivere e sulla economia globale è stata anche superiore alle sue più pessimistiche previsioni.

Dal podcast traiamo un elemento secondo noi chiave per il mondo del real estate: non viene più vista come una mancanza di attenzione e di rispetto il non recarsi da un cliente fisicamente a proporgli un'occasione di business o un prodotto, ma anzi viene considerato normale che tale approccio venga fatto con un collegamento Zoom sul computer in videochiamata. Secondo Gates il settore dei viaggi d'affari non rivedrà più i levelli pre pandemia e questo porterà ad un cambiamento dell'economia.

Guardando ai dati utilizzati dalle maggiori società di consulenza strategica (in questo caso Mc Kinsey) vediamo che il settore dei business travels fattura 1,5 Trillioni di dollari a livello globale, rappresentando tra il 20 ed il 25% del turismo globale. Questa "fetta della torta" però "pesa" più del 75% rimanente: lutente business è quello che usa la business e la first class, è quello meno attento alle offerte degli alberghi perchè di fatto è la società che paga, in media visita hotel di categoria maggiore e negli stessi non esita ad invitare a cena e pranzo i propri clienti senmpre con poca o nulla attenzione alle spese cui va incontro.

Un sales di una società finanziaria americana che decida di venire in Europa per un business trip mette in moto diversi settori economici che sono di fatto quelli oggi più colpiti e che forse, dando ragione a Gates, non si riprenderanno facilmente nel breve e medio futuro:

- prende un 'aereo intercontinentale, e una volta che si sposta da una capitale europea all'altra vola anche qui, molto probabilmente in business class

- soggiorna in hotel 4 o 5 stelle in tutte le città in cui incontra clienti

- in ognuna delle città approfitta della cena per fare networking con existing client o con persone appartenenti alla sua industry, quindi tavolate prenotate in ristoranti "di grido" magari anche "stellati" dalla Guida Michelin

- all'interno delle città si muove con servizi di limousine o prende a noleggio un auto se i clienti che va a visitare sono fuori dai centri abitati, più facilmente raggiungibili in taxi

- se ha bisogno di un "posto di lavoro" in cui vi siano connessione web a massimo livello, stampanti ed eventualmente anche una persona alla reception che accolga i clienti che lo vengono a visitare, paga per l'utilizzo necessario un coworking nelle città che visita

- inutile poi dire che a fronte di questo visitare diverse città europee, ci saranno anche acquisti voluttuari, che difficilmente avvengono online davanti al computer, pensiamo al comprare un orologio di lusso in un negozio lungo Banhofstrasse a Zurigo

Cosa sostituisce tutti i punti di cui sopra: fare n chiamate Zoom dal proprio ufficio, invitando volta per volta il collega che meglio puo' spiegare il prodotto in questione al cliente dall'altra parte dell'Atlantico, senza che nessuno dei servizi di cui sopra sia più preso in considerazione.

Lasciando da parte gli effetti sul viaggio aereo e tutti gli altri estranei al mondo del real estate, andiamo a fare una lista dei settori che non possono non risentire del mutato atteggiamento a seguito della comparsa del coronavirus, evento che Gates non considera isolato ma solo il primo della nostra era di altri eventi similari che potrebbero ripertersi anche ogni 5 anni.

- hotel: la parte migliore della loro clientela sparisce o quasi, impossibile che le economics del settore non vengano toccate in maniera massiccia

- coworking: la parte di utlilizzatori "non locali" sparisce, quindi avere un brand internazionale nel settore sarà sempre meno importante

- conference venues: immobili dotati di ampie sale conferenze avranno sempre meno domanda, le persone saranno sempre più attente a visitare grandi assembramenti di persone e questo non per i mesi a venire ma per gli anni a venire, molti di questi immobili non saranno più economicamente sostenibili

- ristoranti, pubs, locali notturni la cui domanda provenina principalmente da una clientela internazionale alto spendente che si tratteneva in città per un paio di notti e sfruttava tali location per creare con i propri clienti di livello delle "esperienze condivise". Il ristorante stellato sarà limitato a trovare clientela gfra gli abitanti della propria città, il business potrebbe ssere fortemente limitato da questo restringimento del target di affluenza. La sofferenza del retail legato al food si lega alla sofferenza, determinata da Amazon in primis, dei negozi in generale. Indubbio quindi che il retial affronterà un cambio di paradigma per cui sono difficilmente comprensibili prezzi stellari di alcuni transazioni che ancora si leggono sui quotidiani.

Molto meno chiaro è invece l'effetto della apndemia sul mercato residenziale, per ora quello che vediamo è una diminuzione leggera della domanda e solo una marginale propensione alla flessibilità sul prezzo da parte dei venditori. Lo smart working implica un utilizzo maggiore del bene immobile "casa" quindi è ragionevole che il valore d'uso che i consumatori gli diano sia maggiore. E' vero che non bisogna più vivere in centro a 100metri dal proprio ufficio ma non si potrà nenanche vivere a 100mk da esso per le 2-3 volte alla settimana in cui uno dovrà recarsi al lavoro per impegni che richiedano la sua presenza fisica.

Sopratutto sui giovani, che sono da sempre il vero target dei brand che contribuiscono al presente blog, non vediamo significativi cambiamenti nè a livello di domanda da parte di studenti universitari per cui la chiusura delle Università è solo un momento di sospensione passeggero nè da parte di giovani professionisti che continueranno a cercare lavoro su Milano e all'inizio della loro carriere avranno necessità di confrontarsi con colleghi più maturi perchè devono essere formati alla professione che si mettono a fare, non essendo concepibile che questo tipo di passaggio di conoscenze possa avvenire per Zoom.

Per farla breve, le indicazioni "di trading" che desumiamo dall'analisi di Bill Gates sono le seguenti:

- vendete uffici, hotel e negozi (SELL)

- mantenete invece i vostri investimenti residenziali (HOLD)

 

Come sempre, siamo interessati a capire come voi vediate il mercato immobiliare 5 anni da oggi, scriveteci quello che pensate a: info@housingmilan.com

 

 

 

 

 

 

 

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