Della morte del piccolo investitore immobiliare

Della morte del piccolo investitore immobiliare

Spesso veniamo presi per bipolari dai nostri clienti per il fatto di essere dei superfan del mercato immobiliare, di credere fortemente in questa asset class a discapito di altre che oggi vanno per la maggiore nel portafogli del clienti con grandi possibilità di investimento ma di essere allo stesso tempo molto cauti, se non negativi, per quanto riguarda i piccoli investimenti alla portata di un cliente retail che magari ha la possibilità di comprare un unico appartamentino da mettere a reddito.

Tradizionalmente, così vediamo e ci narrano i nostri genitori, chi andava in pensione e ritirava la liquidiazione, la investiva in un piccolo appartamento, fosse esso un mono, bilo o trilocale da mettere a reddito al fine di andare a complementare la pensione che si sarebbe ricevuta tramite l'INPS o altra cassa di previdenza.

Il mattone rimane ancora nella mente di molti italiani, erroneamente, un investimento sicuro: che salga o scenda nel breve periodo il valore della casa, nel lungo periodo il valore si apprezzerà sempre e comnque nel mentre il bene produce un reddito sicuro dato dagli affitti pagati dal conduttore ... cosi' si pensa.

Bene, da parte nostra vediamo tre motivi principali per cui l' "acquisto dell'appartamentino" non è più la mossa più razionale da fare con i propri soldi:

- sul terriorio nazionale sono ormai pochissimi i "mercati delle locazioni" che funzionino a dovere, dove ci sia molta liquidità e sopratutto un buon livello di conduttori, ben paganti e non presentanti odierni -o potenziali - problemi nel pagamento della pigione mensile. Se gli investitori internazionali guardano in massima parte a Milano quando allocano i loro capitali nella direzione del nostro paese, non lo fanno a caso, ma con la lucidità data dalle considerazioni che sono ovvie a chi visiti la nostra città e poi visiti le città che ggi "non funzionano" ... è chiaro che da una parte si guardi all'Europa e dall'altra si rimanga invece intrappolati in pastoie burocratiche dove i problemi non fanno che crescere e non vengono mai risolti. Se prima il pensionati di Brescia comprava un appartametino in centro Brescia, oggi sarebbe forse meglio che lo stesso si orientasse verso Milano, ma se uno poi si ritrova con un appartamento a MIlano deve poi trovare un "property manager" su piazza, un quancuno che faccia i suoi interessi in sua vece, e di questa figura, a dispetto delle mille agenzie immobiliari presenti sul territorio, il nostro paese non è ricco. Conta tanissimo, per stimare il sucesso potenziale dell'investimento, trovare la "persona giusta" che affitti bene la casa, a persone che paghino e che non creino problemi e che sia disposto, al giusto compenso, di risolvere i normaili problemi che una proprietà immobiliare che viene utilizzata normalmente ha.

- la casa è stata tradizionalmente un asset su cui gravavano poche tasse, sia in termini di tasse di proprietà che di imposte sui redditi da locazione che in gran parte entravano nel mare magnum dell'economia sommersa italiana. Da tempo ormai la situazione e' cambiata: la casa è uno dei pochi asset che non si riesce a portare offshore, e' "immobile" per definizione e quindi sia il nostro governo che la superiore Europa la vede come la fonte principe degli attuali e prospettici ammanchi di cassa dello Stato. Tasse di proprietà e tasse legate allo smaltimento di rifiuti vanno poi a sommarsi alla attenzione che oggi il legislatore, e chi lo rappresenta sul territorio come la Guardia di Finanza, pone sul corretto pagamento delle imposte relative ai redditi di locazioni dove, almeno in città come MIlano, il sommerso e' praticamente scomparso. Vero e' che l'aliquota della "cedolare secca" è oggi particolarmente invitante, ma non escludiamo che la stessa sia rivista al rialzo nel prossimo futuro arrivando al 30%.

- c'e' un tema di rischio di investimento immobiliare che seppur ineludibile anche in portafogli più ampi va preso in considerazione con maggiore attenzione quando non si ha la possibilità di diversificare questo rischio su più proprietà in gestione. Se un grande investitore ha 100 immobili, ottimanente gestiti, e ha un problema con un singolo inquilino, la cosa lo tocca poco o nulla perchè rientra in una "statistica", ma se lo stesso problema lo incontra la "nonnina" di cui sopra che ha un solo immobile ha un grosso problema perche' si trova a dover pagare: tasse, spese condominiali, eventuale avvocato senza avere flussi di entrata che la possano ricompensare. AVere una sola casa da gestire implica il "non poter sbagliare", ma visto che prima o si sbaglia o succede qualcosa di imprevedibile, l'invesimento in un immobile da fonte di utili e protezione dall'inflazione, diventa un problema di famiglia

 

Se avete la possibilità di comprare SOLO un singolo immobile da mettere a reddito, pensate alle considerazioni di cui sopra e consultate un buon gestore finanziario indipendente - che non voglia quindi propinarvi i fondi di investimento che  convengono alla banca per cui lavora e non a voi - per avere una prospettiva di un'alternativa possibile all'inerno dei soli mercati finanziari.

Per condividere con noi le vostre impressioni riguardo alle considerazioni di cui sopra o raccontare le vostre cattive esperienze nel gestire i vostri appartamenti, come sempre scrivete a: info@housingmilan.com

 

 

 

 

 

     

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