Ogni quanto bisogna "rinnovare" la propria casa a reddito

Ogni quanto bisogna

Molto spesso sentiamo proprietari che si lamentano quando si rompe un elettrodomestico o quando un mobile, ormai usato da anni raggiunge il termine della sua "vita utile". La nostra personale impressione e' che i proprietari abbiano una percezione di usura dei loro immobili molto maggiore di quella che in realtà e' nei fatti. Sembra loro di dover fare continuamente delle spese di ripristino quando, a conti fatti, la manutenzione di un immobile in locazione a lungo termine, se utilizzata in maniera civile dagli inquilini, e' assai ridotta.

Facendo mente locale, e guardando agli interventi cui siamo stati chiamati, da parte dei conduttori negli ultimi 6 mesi, ci siamo resi conto che gli elementi di arredo e gli elettrodomestici di cui si chiede la sotituzione perche' rotti o ormai fatiscenti, hanno in media 10 anni. 

Questo vuol dire, volendo aiutare il cliente investitore che guarda ad una sorta di ammortamento mensile del suo immobile per avere una migliore idea di quello che e' il gudagno netto derivante dal canone di locazione una volta depurato questo, che una casa in media deve essere completamente rinnovata ogni dieci anni.

Elementi che sono sottoposti ad usura:

- elettrodomestici (lavatrice, lavastoviglie, frigo, molto meno il forno e la cucina in generale, che anche di marche "povere" come IKEA, puo' durare anche 20 di anni)

- arredo (in questo caso ci riferiamo solo ad un arredo "povero" come quello di Ikea e Mondo Convenineza, che suggeriamo di mettere perche' più fresco ed in linea con i desiderata dei giovani clienti che curiamo di solito. Il bagno, nelle sue parti strutturali ha una durata ben più lunga, possiamo dire il doppio. Camiamenti a quel livello sono dovuti unicamente ad un "rinfrescare" gli ambienti per renderli più appealing al pubblico che segue i trend e le mode in fatto di colori ed arredamento di interni.

 

Facciamo quindi due conti, e come base di riferimento, guardiamo ad un trilocale - con due camere da letto indipendenti - con salone con angolo cucina.

- Elettromestici: a grandi linee il cambiamento di frigo, lavatrice e lavastoviglie costa 1200 EUR. Aggiungiamo anche la caldaia, nel caso di riscaldamento autonomo, anche se anche qui le nostre statistiche danno una durata ben maggiore, in media di 15 e non 10 anni. Costo 1000 EUR.

- Arredo: due camre da letto complete (600 EUR l'unada Mondo Convenienza), divano letto, tavolo e 4 sedie: 2000 EUR

Questo implica una spesa di rinnovo di 4200 EUR ogni 10 anni, e quindi un deprezzamento dello stock di materiale contenuto in casa di 420 EUR l'anno, o 35 EUR circa al mese.

 

Considerato un canone di 1500 EUR per un trilocale in centro Milano, una volta tolta la cedolare secca e le tasse legate alla proprietà, siamo ad un ritorno netto mensile di: 1100 EUR. Il deprezzamento dei mobili pesa per poco più del 3% del canone netto percepito. La realtà come detto e' molto minore della percezione che ne si ha.

 

Per domanda o riflessioni in merito ai calcoli di cui sopra, prego scriveteci a: info@housingmilan.com

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