Riflessioni inerenti la difficoltà di acquistare a Milano un immobile da mettere a reddito

Riflessioni inerenti la difficoltà di acquistare a Milano un immobile da mettere a reddito

Uno degli effetti che più ci da gioia nella gestione di questo blog e' che stiamo divenatndo una sorta di punto di riferimento per investitori italiani, non locali, che guardino a Milano come luogo in cui porre a reddito i propri risparmi nell'acquisto di un immobile.

Quasi quotidianamente ormai riceviamo mail o chiamate di persone che chiedono il nostro parere su immobili che hanno visionato su portali o per cui hanno gia' fatto dei sopralluoghi, volendo essere rasserenati sulla loro meritevolezza come bene da investimento. Bene, per farla breve, spesso e volentieri i conti NON tornano. Il problema e' quasi sempre lo stesso e dopo aver fatto anche noi un'analisi mettendoci "nei panni" di un ipotetico compratore, ci siamo resi conto che i beni immobili ideali come taglio per essere messi a reddito con contratti di locazione 4+4 a lungo termine hanno raggiunto nelle zone centrali, che prediligiamo come sicurezza del mantenimento del loro valore e come attrattività di buoni conduttori, prezzi per cui e' impossibile ottenere ritorni adeguati alla rischiosità e lavorio che comunque comporta un investimento immobiliare diretto.

Qualche esempio dalla vita vissuta dell'ultima settimana per farvi rendere conto quando i prezzi non ci sono proprio.

Monolocale in zona Navigli, in pessimo stato, completamente da rivedere, 30mq di metratura commerciale, proposto in vendita a 230,000 EUR. Il venditore rifiuta di venderlo a meno di 220,000 EUR. Considerando che ci sono almeno 35-40,000 EUR di lavori da farlo per poterlo valorizzare al meglio, questo implica, trascurando le spese di agenzia e notarili, che arriviamo a spendere 260,000 EUR, ovvero 8600 EUR al mq, per avere una rendita da locazione long term di, se siamo bravissimi, 850 EUR al mese piu' spese. Questo significa un rendimento percentuale inferiore al 4% lordo annuo, ante cedolare secca del 20%.

Bilocale con sala priva di finestra, ma avente solo la porta di accesso, zona Navigli anche questo, al quinto piano, senza la inusitata comodità di ascensore. Richiesta di 240,000 EUR per 50mq. Dato per assodato che un venditore puo' chiedere qualsiasi cifra per il proprio immobile in vendita potendo asserire, a ragione, che tutti gli immobili sono "unici", mi chiedo con che coraggio e professionalità ci siano agenti che chiedano anche un ritorno provvigionale dal compratore per affibbiargli tale sola... che per forza di cose non puo' che essere per investimento. Non vedo uno che ha mezzo miliardo del vecchio conio , comprare una casa al quinto piano senza ascensore e senza finestre!

Purtroppo a dipsetto di quello che viene raccontato dai tanti soloni dell'investimento immobiliare "facile", trovare una casa da investimento -  sottolineo che qui non cerchiamo un bene su cui poter guadagnare un margine di compravendita, ma solo un immobile che una volta rimesso a posto possa renderci un ritorno "onesto" del 5-6% - è oggi pressoche' impossibile in centro Milano nelle zone più centrali. Bilocali che non siano nel quadrilatero della moda, che vengono proposti a più di 300,000 EUR possono solo rivolgersi all'utente finale che se ne innamora e che vuole vivere li', come investimento non hanno senso di essere. Per un bilocale difficilmente si va oltre i 1000 EUR mensili di locazione, quindi 250-270,000 EUR di investimento e' il massimo a cui si dovrebbe guardare.

Come al solito uno dei principali artefici di questo generale innalzamento dei prezzi e' il boom delle locazioni a breve termine. Il poter presentare un immobile a prezzi fantasiosi dicendo che a quel livello di valutazione rende il 5% considerate le entrate degli ultimi 10gg di locazioni short term ha di fatto "drogato" il mercato, ecco perche' e' sempre bene avere al proprio fianco un esperto di locazioni a lungo termine che vi fornisca il fair value del canone di locazione sui cui fare affidamento per un investimento per sua natura a lunghissimo termine come quello immobiliare.

Dopo aver detto e provato con alcuni esempi che oggi comprare a Milano per investimento e' difficile, vogliamo portare un paio di esempi di affari fatti fare a nostri clienti che mostrano che con un po' di fantasia si possa ancora comprare bene a Milano con buoni ritorni percentuali da locazioni long term.

Zona Bocconi, Via Fontanili, grande ufficio comprato da una società di leasing che lo aveva come bene in sofferenza. Comprato con normale rogito su libero mercato senza aste ne' altre procedure concorrenziali complicate. E' stato fatto un cambiamento di destinazione d'uso, e trasformato in 7 tra bilocali e trilocali. Considerando il consto di acquisto e le spese di ristrutturazioni, l'asset rende attualmente piu' dell'8% di rendimento annuo. I conduttori manco a dirlo sono studenti dell'Università Bocconi.

Zona Fondazione Prada, Via Brembo. Anche qui abbiamo fatto acquistare ad un nostro cliente un ampio ufficio, di 300mq, lo abbiamo diviso in tre immobili più piccoli di 100mq, che sono poi diventati dei trilocali oggi locati a giovani professionisti e studenti NABA e Bocconi. Rendimento del 6,5% considerando investimento iniziale e ristrutturazioni.

Più difficile portare esempi di piccole somme investite e messe bene a reddito, sempre più il mercato milanese diventa terreno per, o essere spennati dalla prima agenzia immobiliare che si incontra che propone il "bene ideale da mettere a reddito" o per operatori esperti che possano contare su una potenza di fuoco di almeno un milione di euro per fare operazioni, anche piccole, di frazionamento e cambiamento di destinazione d'uso.

 

Per parlarci delle vostre esperienze di ricerca di immobili a reddito a Milano, non esitate a scriversi a: info@housingmilan.com 

 

 

 

 

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