Come comprare una casa occupata, senza farsi male

Come comprare una casa occupata, senza farsi male

Quando si effettua un invesi,ento immobiliare bisogna essere molto precisi e non lasciare spazio ad accordi verbali che non trovino poi spazio nel contratto di rogito che si va a firmare davanti al notaio.

Se il nostro desiderio e' comprare un immobile da mettere a reddito, magari dopo aver fatto un intervento di ristrutturazione per meglio valorizzarne le potenzialità, la cosa fondamentale e' che la casa stessa ci venga consegnata libera da persone al momento del rogito. Il passaggio della proprietà della stessa deve quindi coincidere con il passaggio del possesso.

Se la casa e' occupata da un inquilino che ha presentato disdetta o a cui e' stata comunicata disdetta dal proprietario per fine locazione, e' sempre meglio aspettare che la casa sia effettivamente libera e poi procedere al rogito di una casa libera. Spesso purtroppo, il compratore si trova invece nella situazione in cui, anche forse per agevolare il venditore ed ottenere un prezzo più interessante in sede di trattativa, deve accettare che la casa rimanga per un certo tempo occupata da chi la abita.

In Italia, a differenza di altri paesi dove i diritti dei proprieari di casa sono meglio protetti, questa problematica e' di massimo interesse. Sappiamo bene che in sede di giudizio, il magistrato ha un forte favor nei confronti dell'inquilino e quindi anche contratti stipulati con esso vengono bellamente trascurati in nome della sua "difesa" come soggetto "debole" o presunto tale.

La prima cosa da non fare mai è quella di accontentarsi di una semplice rassicurazione a voce: "lo conosco bene a fine anno torna dai suoi a Napoli, non le creerà nessun problema", oppure il più evoluto: "ecco qui la disdetta firmata dell'inquilino, come vede ha assicurato che lascerà casa alla fine del mese di Aprile, deve solo pazientare 3 mesi e la casa sarà a sua disposizione. In tutti questi casa l'inquilino, sopratutto se tutelato da un regolare contratto di locazione, diverso il caso di comodato gratuito, non verrà mai allontanato da nessun giudice e potrà quindi rovinare alle basi la nostra idea di investimento immobiliare, fino ad arrivare a chiedere una buonuscita in danaro per lasciare l'appartamento che aveva "promesso" di lasciare prima del rogito.

Sottolineando sempre come la cosa migliore sia ssolutamente comprare la casa libera, anche solo per un chiaro problema di asimmetria informativa: il venditore conosce bene pregi e difetti di comportamento e di regolarità dei pagamenti di chi occupa la sua casa, noi come compratori abbiamo di fronte un completo estraneo, proviamo a suggerire due strategie che adottiamo a che ad oggi si sono sempre rivelate risolutive.

Prima soluzione: accettare si' la comunicazione di risoluzione consensuale del contratto tra le parti, ma facendo la stessa di fronte ad un giudice. Questo rende inoppugnabile la decisione stessa e quindi uno si mette al riparo da eventuali ripensamenti dell'inquilino che in un caso normale di semplice scrittura privata non avrebbero alcuna penalità nei suoi confronti.

Seconda possibile soluzione: al rogito, una part dei soldi che vanno al venditore viene "trattenuta" dal notaio in un conto fiduciario e gli stessi passano al venditore solo nel momento in cui lo stesso riesce a consegnare il possesso dell'appartamento all'acquirente. Se entro tot mesi, diciamo anche 12, le chiavi non arrivano tale cifra rimane nelle mani del compratore che avrà si' comprato "un problema" ma lo avrà almeno pagato il giusto prezzo. Un esempio recente, bilocale di 260,000 EUR, 200k dati al venditore al momento del rogito, 60k trattenuti dal notaio. Dopo due mesi, come previsto, e con giusto sbattimento da parte del venditore, l'inquilino si e' trasferito a nuova abitazione e il venditore stesso ha intascato i 60k eur mancanti.

Attenzione attenzione e ancora attenzione a fidarvi di chiacchere di agenti immobiliari o venditori, contano le cose formali scritte e gli accordi di sostanza previsti nel preliminare e nella offerta che fate. Se si sbaglia il prezzo da pagare e' quello di prendere una casa in cui l'inquilino ci paga male, quando ci paga e dove impieghiamo anni per sfrattarlo secondo le normali vie della giustizia, se cosi' si puo' dire, italiana.

Sono ben accetti altri consigli in merito ed eventualmente anche horror stories legate a questa problematica che vogliate condividere con i nostri lettori: info@housingmilan.com  

PPC Italy: agenzia immobiliare a Milano. Immobili in vendita e in locazione
Faq: