Affitti a breve termine: promettono molto, concludono poco

Affitti a breve termine: promettono molto, concludono poco

Non passa ormai giorno che non ci scontriamo con la realtà delle locazioni a breve termine. Moltissimi proprietari immobiliari milanesi, così come molti investitori che si avvicinano oggi a questo mercato, vedono il mettere a reddito il proprio immobile con società che lo gestiscono su AirBNB come l'opzione migliore per avere un reddito dallo stesso senza nessuno dei problemi che tradizionalmente viene legato alla locazione tradizionale.

 

Più volte abbiamo mostrato come, conti alla mano, tranne rarissime eccezioni dove veramente la locazione a breve termine è un'ottima idea, affittare il proprio appartamento a breve e brevissimo termine usando un intermediario che giustamente chiede una provvigione per il suo lavoro, porta ad incassare cifre ben più magre di quanto produrrebbe una semplice locazione, fatta bene, a lungo termine con un contratto 4+4.

Il mondo delle locazioni a breve termine è basato sulle autodichiarazioni: "questo immobile mi rende 3,000 EUR al mese", a differenza delle locazioni tradizionali dove c'e' un contratto che mostra il canone e spese e le condizioni contrattuali, gli affitti vacanze sono pagati dalla società di gestione al proprietario man mano che vengono incassati dai clienti e presentano, come abbiamo sempre detto, notevoli effetti di stagionalità durate l'anno.

Se durante il salone del mobile affitto il mio bilocale a 1,000 EUR la settimana, durante il mese di Agosto sara' difficile prendere 500 EUR in tutto il mese.

Le società di gestione di affitti brevi sono oggi a caccia di finanziamenti da parte di family office e banche e devono mostrare loro numeri di crescita che giustifichino valutazioni che secondo noi non hanno alcun senso nella realtà quotidiana, come fanno a farlo? Semplice, promettendo molto ai proprietari in termini di guadagni potenziali e quindi incrementando notevolmente il proprio protafoglio di immobili in gestione, per poi perdere gli stessi 6-12 mesi dopo quando gli stessi, conti alla mano, si rendono conto che su un periodo sufficientemente lungo i risultati promessi non si sono materializzati.

Prima di decidere se dare una casa in locazione a breve termine, provate a fare un ricerca su AirBNB di case simili nella vostra zona, per 4-5 giorni di permanenza, in un periodo non caratterizzato da alcun evento a Milano, bene da li' fate il calcolo del costo della camera al giorno e moltiplicate per 20 che sara' l'occupancy rate che potete attendervi da questo tipo di gestione,

Qeella e' la cifra che incassate dalla locazione a breve termine, e come abbiamo ben spiegato in altri post da quell'ammontare c'e' da sottrarre parecchio, ma se la società con cui avete a che fare vi promette il 40-50-80% sopra questa cifra, chiedetele come pensa di intercettare una clientela premium di questo tipo se case simili alla vostra sulla piattaforma che ormai rappresenta il mercato delle locazioni a breve termine mostra opportunità a prezzo inferiore.

Sulle esagerazioni che caratterizzano chi si occupa di locazioni a breve termine c'e' da segnalare un'altra brutta abitudine che alcuni agenti immobiliari, con poca attenzione evidentemente per i loro clienti compratori, hanno subito fatto loro. Prezzi completamente fuori mercato di vendita di mono e bilocali vengono giustificati da rendite altissime con le locazioni a breve termine. Ieri ci veniva detto che un bilocale ristrutturato a Loreto, zona centrale certo ma non bellissima veniva proposto a 400k EUR (6,600 EUR al mq) perchè in gestione con una società che garantisce una redditività a brvee termine di 4,000 EUR al mese. LA cifra è secondo noi fuori da ogni realtà, ma se fosse anche solo plausibile, perchè mai un venditore dovrebbe accontentarsi di vendere un proprio bene al 12% di rendimento quando al 6% c'e' molta liquidità sul mercato e potrebbe quindi venderlo quasi al doppio del prezzo?

Sui vostri investimenti immobiliari basatevi solo sulla redditività delle locazioni a lungo termine, certe sicure e costanti, e sopratutto meno colpibili, a nostro modesto parere, da prossimi venturi interventi legislativi che ne limiteranno di molto la flessibilità.

Under promising e over delivering, this is the rule of the game !

Come sempre, per commenti e chiarificazioni, scriveteci a info@housingmilan.com

 

 

 

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