Rendimento Percentuale da reddito di locazione … quanto e' ragionevole attendersi?

Rendimento Percentuale da reddito di locazione … quanto e' ragionevole attendersi?

Siamo d'accordo che la cosa difficile oggi sia risparmiare, ma assumendo che una persona sia riuscita a mettere insieme una somma adatta per comprare un immobile, dobbiamo comunque tenere presente che quello dell'immobiliare e' solo una delle tante asset class che l'investitore puo' scegliere.

 

Vediamo le opzioni piu' immediate per poter poi fare un confronto:

  • obbligazioni, governative e societarie. Qui abbiamo un reddito garantito da un ente statale o da una società di grande dimensione (tralasciando ipotesi di debiti distressed) quindi siamo in presenza di un bene che ci porta un flusso conosciuto di denaro per un periodo di tempo definito e a meno di fallimenti dell'ente emittente (cosa che capita sia tra società di prima grandezza che per stati sovrani) l'investitore e' solo sottoposto al rischio di un innalzamento dei tassi di interesse che farebbe scendere il valore dell'obbligazione, ma questo rischio va a scemare avvicinandosi a scadenza

  • azioni societarie quotate, qui abbiamo un investimento potenzialmente di lunghissimo periodo, il cui ritorno discende dalla erogazione di dividendi dalle società e dal potenziale apprezzamento dei corsi legato al miglioramento di salute della specifica società, da miglioramenti macroeconomici del paese e dalle dinamiche inflattive. Il problema principale delle azioni e' la incertezza sulle dinamiche di prezzo delle stesse, i prezzi possono scendere ranquillamente del 20-30% e questo e' ritenuto eccessivo per molti investitori. Le azioni sono un investimento ideale per il “cassettista”, sopratutto in forma di index ETF, dove una persona espone parte dei propri asset alle dinamiche di un indice azionario principale e ...se le dimentica li'

  • tralasciamo di considerare i 1000 altri strumenti finanziari, che consideriamo per professionisti e non adatti alla discussione introduttiva che stiamo facendo qui.

 

Gli immobili, al di la' della discesa dei prezzi degli ultimi anni, a onor del vero da quotazioni forse eccessive, sono oggi da comprare sopratutto per il rendimento che questi possono portare con una locazione a lungo termine. Tutte le altre possibilità di reddito oggi consentite dal mercato (vedi locazioni turistiche a breve termine) sono da considerarsi delle opzioni aggiuntive in mano al proprietario ma la cosa fondamentale e' che il rendimento “passivo” sia di ammontare sufficiente a giustificare i rischi specifici dell'immobiliare e sopratutto l'illiquidità che caratterizza detto investimento.

 

L'illiquidità e' una caratteristica che le asset class di cui sopra non hanno, mentre una persona puo' scegliere di liquidare tutte le posizioni finanziarie in suo possesso in uno o due giorni, la vendita di una casa e' molto piu' lunga e costosa per i costi di transazione che vi sono coinvolti. Spesso la cifra che se ne trae e' poi di molto inferiore delle attese del venditore e dell'ipotetico valore di libro a cui il bene era a bilancio.

 

Il parametro numerico chiave da guardare nel momento in cui si fa un investimento rischioso e' sicuramente il rendimento garantito dagli asset che rischiosi non sono, come le obbligazioni governative a 10 anni del paese in cui si opera. Se i famosi BOT di antica memoria, rendono il 10% annuo, e' ragionevole che chi acquista casa per investimento voglia almeno raggiungere il 14-15% come resa sui suoi soldi. Questo parametro chiave viene oggi usato a sproposito da molti per giustificare rendimenti molto bassi degli immobili proposti. Il discorso va come segue: visto che le obbligazioni statali rendono poco o nulla anche un 2 o 3 % di rendimento dagli immobili sono sensati. Se il discorso sembra a prima vista di buon senso a nostro parere non lo e'.

 

Primo: se la casa e' paragonata ad un'obbligazione, e' sicuramente un obbligazione a lunghissimo termine, quindi molto sensibili ad innalzamenti dei tassi di interesse e ad esplosioni inflazionistiche.

 

Secondo: gli immobili sono beni che e' comunque complicato gestire, per la manutenzione che richiedono, per le politiche fiscali sempre cangianti che li caratterizzano. Avere un rendimento lordo basso significa rischiare chiudere un anno in pari o addirittura negativo.

 

Terzo: il reddito da locazione in Italia ha dei rischi del tutto specifici, in termini di tutela che il proprietario ottiene rispetto al conduttore. Anche questo rischio deve essere prezzato nel rendimento e quindi, in ultima istanza, nel prezzo di acquisto

 

 

Tutto questo ci porta a pensare che avere un rendimento lordo per l'investitore minore del 5% non sia da considerare investimento ma speculazione, ovvero investire con un'ottica non tanto di rendimento ma di apprezzamento del bene in prospettiva: compro nella speranza di vendere omani a qualcuno ad un prezzo superiore.

 

Quando vi propongono un immobile a reddito, andate su un portale come immobiliare.it e prendete gli annunci di locazione per immobili simili nella stessa zona, togliete un 10% come margine di trattabilità sulla locazione e annualizzate il canone. Se questa cifra e' pari o superiore al 5% della cifra richiesta allora si parla di investimento, se inferiore, meglio lasciar perdere.

 

Per info e chiarimenti, sempre a vostra disposizione su info@housingmilan.com

 

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